Обременение на квартиру – что это значит?

Обременение – это ограничение владельческих прав собственника. Продажа обремененной недвижимости имеет свои нюансы. Поэтому перед покупкой покупатель должен убедиться в отсутствии ограничения, наложенного на квартиру.

Что такое обременение на квартиру?

Обременение на квартиру – это определенный вид ограничения прав собственника по распоряжению недвижимостью. Реализация объекта допускается при наличии согласия заинтересованного лица. Им может быть физическое, юридическое лицо или кредитная организация. В случае продажи квартиры вместе с ней переходит и имеющееся обременение, если оно не будет прекращено до передачи имущества.

Риски обременения для собственника и покупателя

Для собственника:

  • При приобретении ипотечного жилья покупатель может остаться без квартиры в случае задолженности по платежам продавца.
  • Приобретение жилья, обремененного арендными отношениями. В таком случае новому собственнику передается квартира с арендаторами, так как реализация имущества не прекращает арендные отношения.
  • При публичном сервитуте собственник может получить недостаточное возмещение или новое, не столь комфортное, жилье. При частном сервитуте покупатель может получить квартиру с имеющимся обременением.
  • При доверительном управлении есть риск получения убытков в результате недобросовестного управления имуществом.
  • При реализации имущества, обремененного рентными отношениями, рентополучатель вправе отказаться от договора.
  • Обременение, наложенное по ходатайству органов опеки. При таких обстоятельствах реализация недвижимости не допускается, если ребенку не будет предоставлена равноценная или большая жилая площадь. В случае продажи квартиры сделка в судебном порядке признается недействительной.
  • При аресте недвижимости продажа не осуществляется до тех пор, пока не будет погашено обязательство перед кредитором.

Риски для покупателя:

  • Признание сделки недействительной заинтересованными лицами.
  • Утрата приобретенной квартиры в результате оспаривания сделки.
  • Расторжение договора рентополучателем.
  • Расходы, связанные с восстановлением нарушенных прав.
  • Предъявление требований об изъятии имущества третьими лицами.

Виды обременения прав на недвижимое имущество

Законом предусмотрено несколько видов обременений. Рассмотрим некоторые из них.

Ипотека

Ипотека – это приобретение жилой недвижимости за счет заемных средств, предоставленных банком, и обеспеченной залогом. Иными словами, приобретаемая квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита. В случае задолженности банк вправе удовлетворить свои требования за счет заложенной недвижимости.

Ипотека наступает при:

  • покупке или строительстве жилого дома на кредитные средства;
  • приобретении квартиры или дома на средства, предоставленные банком.

Ипотека, установленная законодательством, регистрируется в реестре недвижимости. При договорных отношениях залог недвижимости возникает при согласии сторон сделки.

Рента

Рента — это гражданско-правовой договор, заключаемый между получателем рентных платежей и плательщиком. В силу соглашения плательщик обязан выполнять возложенное на него обязательство до окончания жизни лица, предоставившего недвижимость. Квартира оформляется в собственность при жизни рентополучателя, но в реестре делается отметка об имеющемся рентном ограничении. Плательщик становится полноправным владельцем только после смерти рентополучателя.

В виде платежей может быть предусмотрена оплата коммунальных услуг, лекарств, продуктов питания, выполнение домашней работы и т.д. Весь перечень указывается в договоре. Рентополучатель имеет право проживать в квартире до смерти. В случае нарушения условий сделки стороны вправе расторгнуть соглашение.

Арест

Арест накладывается на имеющуюся недвижимость на основании судебного решения. Для этого заинтересованному лицу необходимо обратиться в суд с ходатайством о наложении ареста на имущество, так как оно может быть реализовано третьим лицам. На основании судебного постановления выписывается исполнительный лист. Цель – обеспечить исполнение обязательства посредством имеющейся недвижимости.

Аренда

Аренда – это вид договора, заключаемый между лицом, предоставляющим недвижимое имущество во временное пользование за определенную плату, и арендатором. В договоре, как правило, указывается, что недвижимость не находится в залоге, под арестом или не обременена правами третьих лиц. Реализация квартиры не прекращает право пользования имуществом у арендаторов.

Сервитут

Выделяют 2 вида сервитутов: частный и публичный.

Сервитут – это ограничение пользования собственностью. Как правило, за это предусмотрена определенная плата или предоставление равноценного необремененного жилья (при публичном). Например, право прохода через комнату (частный) или прокладывание дороги на месте, где расположен дом (публичный). Имеющееся ограничение регистрируется в реестре.

Доверительное управление

Договор доверительного управления регистрируется у нотариуса. По нему собственник имущества передает право пользования и извлечения прибыли доверительному управляющему. Управление прекращается до истечения срока договора по взаимному согласию сторон или в связи со смертью собственника.

Как проверить квартиру на обременение?

Узнать об обременении на квартире можно двумя способами:

  • Официально. Для этого необходимо обратиться в соответствующие органы (к нотариусу, в Росреестр и т.д.);
  • Неофициально (наблюдение и уточнение информации у жителей соседних квартир).

Способы:

  • Запрос выписки из Единого государственного реестра недвижимости. В документе предоставляется актуальная информация. Такие обременения, как сервитут, ипотека, рента, вносятся в реестр.
  • Попросить собственника недвижимости предоставить расширенную выписку из домовой книги. Это позволит увидеть, имеются ли категории граждан, права которых в связи реализацией имущества могут быть ущемлены.
  • Об имеющихся арендаторах можно узнать от соседей или посетить квартиру в разное время суток.
  • На сайте службы судебных приставов получится узнать об имеющемся аресте недвижимости. Для этого требуется ввести дату рождения и ФИО собственника.
  • Об объектах культуры и охраняемых памятниках можно уточнить в администрации района.

Как можно избавиться от обременения?

Снятие обременения осуществляется органом, его наложившим:

  1. Прекращение залога квартиры осуществляется при предоставлении в Росреестр бумаги из кредитного учреждения, подтверждающей полное погашение кредита и отсутствие претензий со стороны банка.
  2. Арест с недвижимости снимается после удовлетворения требования кредитора. Если обязательство было выполнено без обращения взыскания на арестованное имущество, то собственник должен обратиться в ФССП с заявлением о снятии обременения.
  3. Сервитут прекращается при отпадении условий его образования. Например, создание дополнительного прохода через прихожую.
  4. Доверительное управления прекращается по истечении срока действия договора, после смерти собственника имущества или по взаимному соглашению.
  5. Обременение в виде ренты снимается после смерти получателя рентных платежей или при расторжении договора вследствие неисполнения условий договора сторонами или одной из них.
  6. Аренда заканчивается по истечении срока действия договора или по иным основания, предусмотренным договором.

Можно ли продать обремененную недвижимость?

В одних случаях реализация обремененной недвижимости допускается, в других разрешается с соблюдением определенных условий или не допускается совсем:

  1. Ипотечное жилье можно реализовать, только получив предварительное одобрение у банка. В таком случае должник обязан погасить долг перед кредитной организацией. Обременение снимается после передачи денег банку.
  2. Квартиру, находящуюся в аренде, собственник может продать, но в таком случае покупатель получит недвижимость с жильцами. Это может способствовать признанию сделки недействительной, если продавец утаил данное обстоятельство от покупателя.
  3. Продажа квартиры, обремененной сервитутом, разрешена. Собственник обязан предварительно уведомить покупателя об имеющемся ограничении.
  4. Арестованное имущество продать нельзя. Это значит, что сделка, которую получится совершить, будет признана незаконной, а собственник может понести дополнительно уголовную ответственность по статье «Мошенничество».
  5. Продать недвижимость, находящуюся в ренте, по документам можно, но с имеющимся обременением покупателей может не найтись. Обусловлено это тем, что получатель рентных платежей имеет право пожизненного проживания в квартире и получения рентных платежей.
  6. Реализация имущества, находящегося в доверительном управлении, осуществляется с согласия управляющего.

Сохраните статью в 2 клика:


Обременение – это ограничение прав по использованию и распоряжению недвижимым имуществом. Узнать об имеющемся ограничении можно через Росреестр, УК, ФССП, администрацию, соседей и т.д. В зависимости от вида обременения продажа возможна, допустима с ограничениями или не осуществляется.