Взыскание неустойки с застройщика

Приобретение жилья в строящемся здании – это одновременно выгодный и рискованный вариант. С одной стороны, можно сэкономить, покупая недвижимость на первоначальных этапах строительства, с другой – есть опасность, что объект не будет сдан в оговоренные сроки. Законом предусмотрены претензионный и судебный порядки урегулирования спора. Дольщик вправе взыскать неустойку по ДДУ за каждый просроченный день в случае нарушения его прав.

Основания для взыскания неустойки

Взыскать неустойку с застройщика можно по следующим основаниям:

  • Нарушен срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Не соблюден срок передачи помещения дольщику.

Обязательство считается выполненным с момента передачи помещения по специальному акту. В случае затягивания процесса дольщик вправе потребовать выплатить неустойку за каждый просроченный день. Правило распространяется только на физических лиц.

Помимо неустойки, дольщик может взыскать убытки, связанные с нарушением договора:

  • Затраты на аренду жилья в период просрочки.
  • Переплата по кредиту.
  • Иные расходы, связанные с несвоевременной передачей жилья.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Урегулирование спора предусмотрено как на досудебном уровне, так и через суд. Если претензионный порядок прописан в договоре, то он является обязательным для сторон. Отсутствие указанного условия дает право выбора: обращаться сразу в суд или написать жалобу.

Претензия имеет 2 преимущества:

  • Экономия денег и времени. Если стороны не придут к решению на досудебном уровне, то придется подавать иск в суд, нанимать представителя или тратить рабочее время. Дополнительно могут потребоваться денежные средства на составление процессуальных документов.
  • Штрафные санкции в отношении застройщика, отказавшегося добровольно удовлетворить требование. Дольщик в судебном порядке вправе взыскать неустойку, моральный вред, убытки и штраф в размере 50% от суммы пени.

Досудебный порядок включает следующие стадии:

  • Составление претензии. В документе указывается основание для требования уплаты неустойки. Например, затягивание сроков передачи квартиры по акту приема-передачи.
  • Произведение расчетов. Помимо неустойки, дольщик вправе потребовать выплаты понесенных убытков. Например, за оплату съемного жилья.
  • Сбор дополнительных бумаг. К ним относятся паспорт, договор участия в долевом строительстве, расчеты, иные доказательства правоты.
  • Передача документов застройщику.

Если ответ не будет предоставлен в положенный срок или будет отрицательным, то дольщик вправе обратиться с иском в органы правосудия. В зависимости от суммы неустойки исковое заявление подается в мировой (до 50 тыс. рублей) или районный суд.

В иске указываются:

  • название и адрес суда;
  • информация об истце: ФИО, адрес;
  • сведения об ответчике: название, адрес фактический и юридический, ИНН, ОГРН, дата регистрации в качестве юридического лица;
  • наименование документа (иск);
  • обстоятельства дела;
  • нормативное обоснование позиции;
  • требование;
  • прилагаемые документы;
  • дата;
  • подпись.

В качестве приложений идут (копии):

  • паспорт заявителя;
  • ДДУ;
  • расчет неустойки, убытков, штрафа, морального вреда;
  • справка о произведении платежа;
  • претензия и ответ на нее;
  • иные доказательства.

Документация сдается:

  • по месту нахождения строительной организации;
  • по адресу проживания истца;
  • по месту нахождения объекта недвижимости.

Важно: прежде чем сделать выбор, следует проанализировать судебную практику по аналогичным делам в конкретном суде.

В случае удовлетворения заявленных требований выносится судебное постановление. Ответчик вправе его обжаловать в месячный срок с момента вынесения мотивированного решения. На основании судебного акта выписывается исполнительный лист.

Важно: одновременно с требованием о выплате неустойки можно заявить о взыскании убытков, штрафа, морального вреда.

Как рассчитать неустойку?

Одновременно с претензией застройщику передается документ, содержащий расчеты неустойки и убытков. Для вычисления пени необходимы следующие данные:

  • Количество просроченных дней. Например, дата передачи объекта – 1 сентября. Квартира была передана 5 октября. Следовательно, просрочено 34 дня.
  • Стоимость недвижимости. Цена указывается из ДДУ.
  • Ставка рефинансирования ЦБ.

Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

Формула расчета неустойки (в сутки): 1/150 * ставка Центробанка * стоимость квартиры.

Отдельно производится вычисление пени по уплаченным процентам, если квартира приобреталась за счет кредитных средств. Взыскание убытков и морального вреда осуществляется при наличии доказательств (например, договора аренды жилья).

Как передать претензию?

Передать претензию можно:

  • Лично, посетив офис застройщика. Один экземпляр документа передается на рассмотрение, а на другом ставится отметка о принятии (входящий номер, дата, подпись должностного лица) или выдается расписка.
  • Через отделение почтовой связи. Документация направляется заказным письмом с описью вложений и уведомлением о доставке. Отправителю возвращается корешок с датой принятия документов.
  • Через курьерскую службу. В таком случае придется дополнительно потратиться.

Образец претензии

Документ может содержать требования как одного дольщика, так и группы лиц, чьи права нарушены. Претензия составляется в произвольной форме, но обязательно содержит следующие элементы:

  • Адрес застройщика (юридический и фактический).
  • Информация о заявителе: ФИО, адрес регистрации и проживания, паспортные данные, телефон для связи.
  • Данные ДДУ (дата подписания и регистрационный номер).
  • Место нахождения объекта строительства.
  • Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении сроков, а также расчеты и иные доказательства.
  • Размер неустойки. Пеня может быть предусмотрена договором (тогда берется указанный размер) или законом (законная неустойка). В случае занижения размера штрафных санкций в договоре применяется законная неустойка.
  • Требование о выплате неустойки и убытков.
  • Срок выполнения требований в добровольном порядке.
  • Реквизиты расчетного счета для перевода денежных средств.
  • Список прилагаемых бумаг.
  • Подпись.
  • Дата составления документа.

Образец претензии о взыскании неустойки с застройщика:

  • можно скачать выше;
  • составить с помощью юриста.

Через какое время можно обратиться в суд?

Согласно ЗоЗПП требования потребителя подлежат удовлетворению в десятидневный срок. Правило действует при взыскании убытков, уменьшении покупной цены, возмещении понесенных расходов на устранение недостатков. Как правило, при ответе на претензию следует ориентироваться на обычай делового оборота. В среднем срок составляет от 10 до 14 дней.

В претензии можно указать время, которое предоставляется застройщику на добровольное разрешение конфликта. Если ответ не будет предоставлен в оговоренный срок или будет неудовлетворительным, то дольщик вправе обратиться в суд (в среднем это 1 месяц вместе с почтовыми пересылками)

Взыскание неустойки с застройщика — судебная практика

По делам о взыскании неустойки, как правило, применяются положения ст. 333 ГК РФ (снижение размера). Уменьшение пени осуществляется, если:

  • имеется письменное заявление застройщика о снижении суммы неустойки;
  • размер пени несоизмеримо больше причиненного вреда;
  • имеется возможность получения истцом необоснованной выгоды.

В большинстве случаев суд уменьшает размер пени. Рассмотрим некоторые примеры из судебной практики:

  1. Решение Кировского районного суда. Суд снизил неустойку с 225 тыс. до 40 тыс. рублей. Притом что ответчик ходатайствовал о заключении мирового соглашения на сумму 45 тыс. рублей.
  2. Решение Куйбышевского районного суда г. Омска. Неустойка была уменьшена со 150 тыс. до 50 тыс. рублей. Решение суд обосновал тем, что заявленная сумма составляет четверть стоимости квартиры, что позволяет применить положения ст. 333 ГК РФ.

При определении размера неустойки учитываются попытки ответчика продолжить строительство и период просрочки.

Важно: как показывает судебная практика, подавать исковое заявление желательно по месту проживания ответчика. В таком случае шанс взыскать неустойку в полном объеме или ее значительную часть увеличивается. Поэтому, помимо требования о выплате неустойки, следует заявлять и о взыскании убытков, морального вреда и штрафа.

Сохраните статью в 2 клика:


Таким образом, получить неустойку от застройщика можно двумя способами: в претензионном и судебном порядке. Пеня начисляется за каждый день просрочки по двойной ставке рефинансирования ЦБ. При судебном разбирательстве размер неустойки может быть снижен в соответствии со ст. 333 ГК РФ.