Раздел ипотечной квартиры — как разделить имущество при разводе?

Непогашенные кредиты, раздел ипотечной квартиры и другого имущества – все это делает бракоразводный процесс более сложным и длительным. Наиболее часто супругов волнуют вопросы, связанные с пребыванием недвижимости в залоге у кредитной организации, разделом квартиры, а также выплатой кредита по ипотеке после развода. Ответы на эти и другие вопросы вы найдете далее.

Раздел ипотечной квартиры

Ситуации, при которых происходит раздел квартиры в ипотеке, всегда неоднозначны. Какого-то единого решения или алгоритма по разделу ипотечных обязанностей и залоговой недвижимости не существует.

Судебные решения, выносимые даже по схожим делам, бывают не только различны, но и противоположны. Процесс раздела имущества, обремененного ипотекой, сложен еще и потому, что в нем участвуют сразу 3 стороны: разводящиеся супруги и банк. Даже если супруги самостоятельно придут к согласию в вопросе раздела имущества или выплат, в суде все равно придется искать решение, которое сможет удовлетворить интересы сразу всех сторон, в том числе и банка.

При разводе

Изучить все тонкости раздела ипотечного имущества стоит заранее. Пока супруги будут решать, с кем останется ребенок, кто будет оплачивать кредит, может пройти много времени.

Важно: банк вправе распоряжаться жильём по своему усмотрению, если существует невыплата по кредиту в течение 3 месяцев.

Чтобы процесс прошел наиболее оперативно, ответьте на следующие вопросы:

  • Является ли ваш брак официальным?
  • Имеется ли у вас брачный контракт?
  • Оформление ипотеки происходило до или после заключения брака?

При сожительстве

Часто сожительство называют «гражданским браком», что в корне неверно. Важно понимать, что при сожительстве, то есть без регистрации брака, нормы семейного права Российской Федерации на сожителей не распространяются. Если между сторонами не заключался брачный контракт, то ипотечное жилье, как и выплаты по нему, останутся за тем, на кого они были оформлены во время сожительства.

Если оба сожителя осуществляли выплаты ипотеки, то это необходимо доказать, требуется сбор подтверждающих документов: чеков, квитанций об оплате, выписок с лицевого счета. Могут быть привлечены также свидетели, обладающие информацией по делу. Эти правила подходят и для выяснения обстоятельств, связанных с выполнением ремонта, приобретением техники и мебели в ипотечной квартире. Наиболее часто в таком непростом вопросе требуется помощь квалифицированного и опытного адвоката.

Если есть брачный контракт

Думать о заключении брачного контракта нужно заранее. Если вы имеете недвижимость в ипотеке, такой контракт обезопасит вас в случае бракоразводного процесса. Существует возможность прописать в этом документе все нюансы, связанные с делением недвижимого имущества, даже относительно того, которое имеется в наличии на момент заключения брака, то есть приобреталось ранее одной из сторон.

Важно: нотариально заверенный брачный контракт – ключевой документ при разделе ипотечной квартиры.

Если вы не имеете брачного контракта, делить квартиру в ипотеке придется через суд на общих основаниях и по закону.

Если имущество куплено до брака

Семейный кодекс РФ гласит: считается личным и не подлежит делению при разводе все имущество, нажитое до брака. Однако претендовать на долю в квартире может тот бывший супруг, из общего бюджета с которым оплачивался кредит на такое жилье. Интересно, что подобное требование может предъявить даже тот супруг, который не работает вовсе, поскольку доход одного из супругов в браке – это также общий семейный бюджет.

Из судебной практики видно, что неработающий супруг часто выигрывает подобные дела и получает положенную ему долю от жилья, особенно при наличии адвоката и хорошей доказательственной базы.

Намного сложнее обстоит ситуация с ипотечными квартирами в новостройках, которые еще не сданы в эксплуатацию. Согласно закону получить право собственности на такой вид жилья можно только после сдачи объекта. Есть несколько вариантов решения этого вопроса:

  1. Когда объект строительства уже сдан, суд, скорее всего, обяжет выделить долю в квартире при разводе.
  2. Если свидетельство на право собственности на жилье еще не выдано, суд может обязать выплатить компенсацию бывшему супругу, поскольку ипотека выплачивалась совместно.

Важно: чтобы решить вопрос по взятой до брака ипотеке в свою пользу, воспользуйтесь услугами опытного адвоката.

Раздел имущества при ипотеке в особых случаях

Один из особых случаев – это ипотека при разводе, когда бывшие супруги — созаемщики. По статистике более 70% бывших супругов как раз являются созаемщиками. Если вы оказались в подобной ситуации, постарайтесь перед разделом ипотеки продумать все возможные варианты и решить вопрос с бывшим супругом/супругой мирно. Это позволит избежать не только возможных невыплат по кредиту и других неловких моментов, но и судебных разбирательств.

Варианты мирного урегулирования процесса могут быть следующие:

  1. Совместные выплаты ипотеки после развода. Необходимо обращение в банк и составление нового договора, согласно которому каждый заемщик будет оплачивать лишь свою долю задолженности.
  2. Отказ от ипотеки и недвижимого имущества одного из супругов в пользу другого.
  3. Продажа квартиры и раздел вырученных денег пополам (необходимо согласие банка).
  4. Полная выплата ипотеки с дальнейшей продажей квартиры, раздел вырученных средств. На практике этот план самый простой, он не требует длительных разбирательств и прост в оформлении.

К сожалению, не все банки идут на раздел кредита, что добавляет бывшим супругам дополнительных трудностей.

Важно: оспорить в суде можно любое решение банка.

Если есть дети

Раздел ипотеки при наличии несовершеннолетнего ребенка происходит следующим образом: право собственности на долю в жилье изменяется в сторону того родителя, с которым остается жить ребенок. Необходимо помнить еще об одном важном нюансе: нельзя продавать ипотечную квартиру, в которой прописан ребенок. Если вы уже допустили подобную ошибку, выпишите ребенка из такого жилья, в противном случае вы можете стать объектом интересов органов опеки как нерадивый родитель.

Военная ипотека

Программа военного ипотечного кредитования – случай особый, обязательства по выплате кредита ложатся не на супругов, а на Министерство обороны Российской Федерации. Участником программы, как и собственником жилья, может стать только военнослужащий. Наличие супруга или детей в данном случае никакого значения не имеет.

Для раздела военной ипотеки не требуется даже участие других членов семьи военнослужащего, как это бывает при обычной ипотеке. Участник программы также не имеет права на переоформление кредитного договора.

Для бывшего супруга или супруги положительным в такой ситуации будет являться то, что при невыполнении условий кредитного договора возврат денежных средств, взятых по программе, обязан сделать только сам военнослужащий. К бывшей второй половине никаких претензий быть не должно.

Когда раздел невозможен?

Нельзя разделить имущество, приобретенное в рамках целевого жилищного займа от Министерства обороны РФ. А вот согласно правилам накопительно-ипотечной системы заем погашается за счет государства на безвозмездной основе. Для того чтобы стать участником программы, военный обязуется пребывать на службе срок, определенный договором. В это время его страховые отчисления поступают в счет погашения займа.

Согласно нормам ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации трудовые доходы и целевые средства совместно нажитым имуществом не считаются. При разводе их, соответственно, не делят. На деле сумма займа ограничена и не превышает 2,4 млн рублей. Если у второго супруга имеются доказательства, подтверждающие его затраты на приобретение жилья, возможен раздел имущества, но только разницы между общими вложениями супругов и суммой целевого займа.

Нельзя оставлять без регистрации несовершеннолетних детей, поэтому супруга (или супруг) военнослужащего имеет право в судебном порядке обязать прописать детей в ипотечную квартиру, ссылаясь на ст. 54 Семейного кодекса РФ. Военнослужащий может сделать это и в добровольном порядке, если хочет, чтобы дети жили вместе с ним. Но такая возможность существует лишь тогда, когда ипотека выплачена полностью.

По военной ипотеке существуют также другие весомые особенности:

  1. Военнослужащий не имеет права распоряжаться залоговой квартирой, пока ипотека не выплачена.
  2. Дети могут получить право собственности на квартиру, приобретенную на условиях военной ипотеки, только после смерти родителя-военнослужащего.
  3. Поделить само имущество или долги по военной ипотеке при разводе нельзя.
  4. До полного выполнения обязательств по кредиту на условиях накопительно-ипотечной системы военнослужащий не имеет права дарить, продавать или уступать квартиру.

Раздел ипотеки при разводе — судебная практика

В судебной практике чаще всего встречается ситуация, связанная с разделом ипотечного жилья в принудительном порядке. На этот счет решения стабильно идентичны. Происходит это по простой причине: все время, когда недвижимость официально считается залоговой, решение суда о разделе общего имущества не может затрагивать заложенное банку жилье. Соответственно, ипотечное жилье будет оставаться в совместной или долевой собственности бывших супругов до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Граждане имеют право отказаться от своей доли или получить компенсацию от второго супруга, но поделить жилье, которое заложено банку, нельзя.

Второе по популярности судебное решение по вопросу раздела ипотечной квартиры – заключение мирового соглашения между супругами в рамках судебного разбирательства. Согласно условиям соглашения одному из супругов могут быть переданы права на жилище и обязательства по выплате ипотеке в полном объеме. Супруги также могут оставить квартиру за собой и определиться с порядком и пределами гашения кредита.

Часто задаваемые вопросы

Раздел ипотечного жилья – тема непростая и зачастую малоприятная. Далее поговорим о вопросах, наиболее часто задаваемых теми, кто попал в аналогичную ситуацию.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Часто одна из сторон конфликта отказывается выплачивать свою долю в ипотеке. В таком случае можно переоформить договор на второго, платежеспособного супруга. С должника (то есть стороны, которая отказывается платить по кредиту) будут сняты все обязанности по выплатам, при этом иметь право собственности на часть жилья он не будет.

Когда один из созаемщиков не выплачивает ипотеку более 3 месяцев и от своей доли в квартире не отказывается, ситуация может разрешиться следующими способами:

  1. Одна из сторон самостоятельно погашает кредит.
  2. Банк занимается продажей жилья, полученные средства поступают в счет оплаты ипотеки. Главная проблема заключается в том, что банк продает такое жилье по заниженной стоимости, часто равной задолженности по кредиту.

Можно ли не платить ипотеку после развода?

Прекращение ипотечных выплат после развода – не редкость. Недостаток денежных средств или желание сделать хуже бывшему партнеру – вот главные причины таких ситуаций. Необходимо понимать, что просрочка платежей приводит к начислению пени. Рост долга также происходит из-за несвоевременных или неполных выплат тела кредита и процентов. В результате задолженность может вырасти до таких размеров, что банк через суд получит право на продажу такой ипотечной недвижимости, а бывшие супруги останутся и без квартиры, и без денег.

Важно: если один из бывших супругов отказывается платить, стоит заняться переоформлением кредитного договора на платежеспособного партнера. Должник лишится права собственности, кредитные обязательства будут сняты с него.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Чтобы продать квартиру, кредит по которой выплачен не полностью, необходимо получить разрешение банка. Связано это с тем, что ипотечное жилье будет находиться в залоге у банка, пока ипотека не будет погашена.

Интересно, что бывшие супруги при продаже квартиры будут иметь равные права на часть жилья или на денежный эквивалент. Неудобство этого способа раздела состоит в сложностях с банком, а также в проблематичности поиска покупателя жилья, обремененного ипотекой, ведь на дополнительные проверки и оформление договора купли-продажи требуются дополнительные средства и время. Все это означает, что продать ипотечную квартиру можно лишь по сниженной цене.

Когда ипотека на двоих не делится?

Второй случай, когда ипотека на двоих не делится, чем-то схож с военной ипотекой. Он носит название ипотечного личного кредитования и состоит в том, что один из супругов для приобретения ипотечного жилья использовал личные средства, хотя находился в браке. Такое имущество считается личным и не делится.

Сохраните статью в 2 клика:


Подходите к вопросу раздела ипотечной недвижимости серьезно, если вы действительно хотите оставить за собой право собственности на нее. Для начала попробуйте решить вопрос с партнером мирным путем – это сэкономит время, средства и убережет от возможных просрочек по выплатам. Если это невозможно, соберите доказательственную базу, подтверждающую проведение вами выплат по ипотеке, и заручитесь поддержкой опытного адвоката.