Как переоформить квартиру на другого человека?

Передача права собственности на квартиру другому лицу осуществляется в соответствии с законодательными нормами. Независимо от способа отчуждения недвижимости, права на объект обязательно регистрируются в Росреестре. Это означает, что владелец становится полноправным, то есть способным не только владеть и извлекать полезные свойства из имущества, но и реализовывать его по своему усмотрению

Как переоформить квартиру на другого человека?

Способы отчуждения недвижимости закреплены в гражданском законодательстве. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки, а также особенности. Рассмотрим несколько способов, как переоформить квартиру на другого человека.

Купля-продажа

Купля-продажа — это сделка по отчуждению объекта недвижимости одной стороной (продавцом) и приобретению его другой (покупателем) за определенную плату.

Особенности:

  • 2 стороны: покупатель и продавец;
  • плата за товар;
  • сам товар.

Для заключения договора покупки квартиры необходимы следующие документы.

Со стороны покупателя:

  • паспорт — должен быть действительным на момент сделки, с правильно указанными фамилией и именем, чтобы в дальнейшем не пришлось исправлять документы;
  • доверенность (при наличии) – в ней обязательно указывается перечень дозволенных полномочий, а также даты начала и окончания ее действия;
  • документ, свидетельствующий о наличии брачных отношений или их расторжении;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН);
  • нотариальное согласие мужа или жены на совершение сделки, если оплата производится семейными финансами.

Если покупателем является несовершеннолетний гражданин, дополнительно потребуются:

  • Метрика о рождении;
  • Оформленное согласие родителей на совершение сделки по приобретению недвижимости (для детей от 14 лет). До четырнадцатилетнего возраста сделки с недвижимостью совершают законные представители или опекуны в интересах ребенка;
  • Разрешение органов опеки. Получение необходимо, если из собственности несовершеннолетнего выбывает имущество, а взамен приобретается новое.

Перечень документов, предоставляемых продавцом недвижимости, значительно больше. Это связано с тем, что, помимо идентификации личности продавца, устанавливаются характеристики и юридический статус реализуемой недвижимости.

Со стороны продавца потребуются:

  • паспорт (если собственников несколько, то документы всех владельцев);
  • доверенность, если интересы стороны представляет юрист;
  • номер налогоплательщика;
  • документ о регистрации брака или его расторжении;
  • согласие на продажу от второго супруга, если имущество приобреталось в период брачного союза;
  • свидетельство о рождении ребенка, если собственником является несовершеннолетний;
  • разрешение от органов опеки на совершение сделки.

На недвижимость необходимо предоставить:

  1. Договор купли-продажи квартиры. В нем указываются стороны сделки, передаваемый объект недвижимости, характеристики квартиры, стоимость, права и обязанности сторон, подписи и другие сведения.
  2. Документ, подтверждающий право на владение и распоряжение продаваемой квартирой. До июля 2016 года это было свидетельство о праве собственности, после — выписка из ЕГРП.
  3. Документ, являющийся основанием приобретения в собственность недвижимости. Это могут быть договор покупки, бумаги о наследовании, дарении и т.д.
  4. Кадастровый паспорт. Представляет собой материал, характеризующий объект недвижимости (площадь, количество комнат и т.д.).
  5. Сведения о лицах, имеющих право пользоваться жилой площадью.
  6. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, электрической энергии, Интернета и т.д.
  7. Документ, подтверждающий полную оплату налога за квартиру.
  8. Квитанция об оплате пошлины.

Реализация совместной и долевой собственности имеет свои особенности.

Совместная собственность – это принадлежность имущества на правах владения, пользования и распоряжения супружеской паре или фермерскому хозяйству. Совместность характеризуется доверительными отношениями.

Если недвижимость принадлежит супругам, то есть она была приобретена в период брака на общесемейные средства, то на продажу потребуется согласие второй половины. Оно оформляется письменно и нотариально заверяется.

Стоит отметить, что согласие не требуется, если реализуемая квартира хотя и была приобретена в период брака, но на добрачные средства. Например, покупка новой квартиры на денежные средства с реализации дома, полученного в порядке наследования. Перечень остальных документов аналогичный, что и при купле-продаже собственности, находящейся в единоличном владении.

Переоформить долю в квартире можно на третье лицо, если остальные сособственники откажутся от покупки. Отказ оформляется в нотариальной конторе. К нотариальному отказу приравнивается и неполучение ответа в отведенный срок. Сособственнику направляется предложение о покупке. Если ответ не предоставляется в месячный срок с момента получения письма, то доля реализуется иному лицу за такую же или большую цену.

Алгоритм действий:

  • Заключение предварительного договора. Предварительный договор представляет собой документ, включающий те же условия, что и обычный договор купли-продажи. В нем указываются стороны сделки, предмет, который передается, его характеристики, права и обязанности сторон, срок передачи квартиры. Документ заключается в той же форме, что и основной. Если время, в течение которого должен быть подписан основной договор, не обозначено в документе, то оно считается равным 1 году. Покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора в течение 6 месяцев с окончания времени, которое было предоставлено для добровольного исполнения. При подписании предварительного документа о продаже вносится задаток или аванс. Оба понятия включают намерения покупателя приобрести недвижимость. Средства идут в счет оплаты стоимости недвижимости. Стоит отличать последствия незаключения основного договора. Так, при авансе сумма возвращается обратно покупателю. При задатке (в случае вины продавца) деньги возвращаются в двойном размере покупателю. Наличие вины покупателя дает основание продавцу предоставленные средства оставить себе.
  • Договор отчуждения и приема-передачи. Акт о передаче недвижимости – это некий документ, свидетельствующий о передаче квартиры новому собственнику в натуре. Одновременно отдаются ключи и бумаги, необходимые для регистрации. Прежде чем подписать документ, надо внимательно осмотреть покупаемое жилье, удостовериться в его целостности и сохранности. Четкой формы акта не установлено законодательством, но в документе указываются следующие данные:
    • сведения о сторонах сделки;
    • передаваемый объект недвижимости;
    • характеристики квартиры;
    • основание передачи имущества;
    • дата составления документа;
    • отсутствие претензий;
    • подписи сторон.
  • Государственная регистрация. Заключительным этапом оформления документов при покупке квартиры является государственная регистрация. Подать документы можно через многофункциональный центр, Росреестр или портал Госуслуги. В регистрирующий орган документация может быть направлена заказным письмом. О получении письма отправителю вручается уведомление. При таком способе официальные бумаги предварительно заверяются у нотариуса. При личной подаче предоставляются как копии, так и оригиналы. О принятии документации выдается расписка. Помимо подачи документов, необходимо написать заявление о регистрации права собственности на нового владельца, а также приложить оплаченную государственную пошлину. Процесс упрощается, если оформлением сделки занимается нотариус. Он участвует в составлении договора, проверяет подлинность документов, заверяет положения документа. С согласия покупателя передает документы на регистрацию в Росреестр. Регистрация собственнических прав осуществляется в недельный срок. Если одновременно осуществляется постановка на кадастровый учет — то в десятидневный. При подаче документации через МФЦ сроки удлиняются на 2 дня.

Дарственная

Дарение – это безденежный вид сделок, связанный с передачей имущества в собственность другого лица без притязаний на встречное исполнение.

Сторонами выступают:

  • Даритель – лицо, которое имеет намерение передать в дар свою собственность;
  • Одаряемый – лицо, которому поступает на безвозмездной основе имущество.

При оформлении следует обратить внимание, что договор заключается только на безвозмездной основе. Это означает, что даритель не вправе требовать, просить какие-либо материальные или нематериальные блага за сделанный или обещанный подарок. В противном случае сделка в судебном порядке признается недействительной.

Оформление дарственной на квартиру производится путем составления письменного документа. Несоблюдение установленной формы ведет к признанию сделки ничтожной.

Как правило, дарение недвижимости – это консенсуальный договор. Суть в том, что он считается заключенным с момента согласования всех условий договора и подписания, а не фактической передачи имущества.

Таким образом, процедуру дарения следует начинать с определения:

  • сторон сделки — дарителя (может быть только собственник передаваемого в дар имущества) и одаряемого;
  • имущества, передаваемого в дар (квартира полностью или ее часть);
  • как будет оформляться документ — самостоятельно или через нотариуса;
  • положений договора.

В качестве одаряемого могут быть как родственники, так и посторонние люди.

Два аспекта различают дарение между родней и иными лицами:

  1. Если дар совершается в пользу близких родственников, то он не облагается налогом. К родне относятся:
    • Родители;
    • Бабушки и дедушки;
    • Дети;
    • Внуки и внучки;
    • Братья и сестры.
  2. Договор дарения в пользу лиц, не являющихся родственниками, чаще обжалуется в суд. Это связано с тем, что у близких людей возникают подозрения о вменяемости дарителя в момент подписания договора. Поэтому дарение в пользу посторонних лиц желательно заключать в нотариально удостоверенном виде, что в дальнейшем может помочь при разрешении спора в пользу получателя дара.

Одаряемыми могут быть совершеннолетние и не достигшие 18 лет граждане. Дарение осуществляется при согласии одаряемого и его дееспособности. В случае недееспособности сделка может быть признана недействительной. По заявлению опекуна договор признается действительным, если одаряемый ничего не теряет, а только приобретает. За детей до 14 лет договор подписывают родители или опекуны. С четырнадцатилетнего возраста ребенок сам вправе заключать договор, но с согласия законных представителей.

При возникновении разногласий относительно принятия дара стороны вправе обратиться в опекунские органы за решением возникшей проблемы. Заключение договора родителями, опекунами и иными лицами, действующими в интересах несовершеннолетнего, не означает, что собственником становятся они. Недвижимость, передаваемая в дар, поступает в собственность ребенка, и только он вправе ею в дальнейшем распоряжаться.

Составить документ на передачу квартиры в дар можно самостоятельно или обратившись в нотариальную контору.

В договоре следует указать:

  • данные сторон: ФИО, сведения из паспорта (страницы с фото и регистрацией);
  • предмет сделки (то, что дарится);
  • характеристики передаваемой недвижимости: адрес, площадь, и т.д.
  • основание владения квартирой (была получена по наследству, куплена, подарена и т.д.);
  • цель договора: передача недвижимости или ее части в дар;
  • кадастровую стоимость жилья (необходима для дальнейшего расчета налога, пошлины т.д.);
  • иные положения, не противоречащие гражданскому законодательству.

Документ составляется по количеству лиц сделки плюс один экземпляр для Росреестра. На регистрацию документ подается в МФЦ или саму регистрационную палату.

Помимо составленной дарственной, потребуется еще дополнительная документация. К ней относятся:

  • документы, подтверждающие личность сторон;
  • доверенность, если интересы одной из сторон представляет третье лицо;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;
  • документы, удостоверяющие право владения и распоряжения квартирой;
  • технические и кадастровые характеристики недвижимости;
  • справка о проживании лиц в квартире, которая передается в дар;
  • разрешительная документация от опеки на заключение договора, если дарителем является несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
  • нотариальное согласие второй половинки, если передаваемая недвижимость была приобретена в период брака на общие средства.

Обеим сторонам выдается оформленный договор дарения, а одаряемому – выписка из ЕГРП, свидетельствующая о переходе права собственности. С этого момента новый владелец становится полноправным собственником.

Как и любой договор, сделка по передаче дара имеет свои преимущества и недостатки.

К плюсам можно отнести:

  • Простота оформления. Стороны вправе самостоятельно подготовить договор или обратиться к нотариусу. Обязательным условием передачи недвижимости является письменная форма договора.
  • Быстрота регистрации перехода прав на недвижимость. Договор регистрируется в пределах 7 дней.
  • Освобождение от уплаты налога, если дарственная подписывается в пользу близких родственников.
  • При заключении договора между родней госпошлина меньше, чем при участии в договоре посторонних лиц.
  • Сложность признания сделки недействительной.
  • Составление дарственной при жизни. В случае небрежного обращения с даром дарение можно отменить по суду, что невозможно при наследовании.
  • Обязательное разрешение опеки на сделки от имени несовершеннолетнего.

К минусам относятся:

  • Обязанность по уплате налогового сбора, если дарение происходит между лицами, не находящимися в близком родстве.
  • Возможность оспаривания сделки в течение 3 лет с момента, когда стало известно о нарушении прав. С одной стороны, это можно отнести к минусам (для одаряемого), а с другой, к плюсам — для дарителя.
  • Размер пошлины при заключении сделки между посторонними людьми чуть больше, чем у родственников. На размер также влияет стоимость дара.

Завещание

Завещание — это распоряжение собственником своим имуществом на случай смерти.

Стороны:

  • Завещатель – собственник имущества.
  • Наследник – лицо, которому завещано имущество.

Завещание составляется:

  • совершеннолетним лицом;
  • психически здоровым;
  • единолично (завещание считается действительным только в случае единоличного составления).

Если завещано неделимое имущество нескольким лицам, то доли считаются равными. Завещательное распоряжение составляется как в пользу одного, так и нескольких наследников. Однако полностью распорядиться имуществом не получится, если имеются обязательные наследники. К ним относятся:

  • нетрудоспособные родители наследодателя;
  • нетрудоспособный супруг или супруга;
  • дети-инвалиды и не достигшие 18 лет;
  • лица, находившиеся на иждивении скончавшегося лица более года (это означает, что единственным или преимущественным источником их дохода были получаемые денежные средства от наследодателя).

Обязательные наследники наследуют ½ доли, которая причиталась бы при наследовании по закону. Документ составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса. В некоторых случаях, предусмотренных законом, возможно удостоверение иными лицами (главными врачами больницы, начальниками МЛС, капитанами кораблей и т.д.).

Допускается составление завещательного документа в простой письменной форме при чрезвычайных обстоятельствах (например, при стихийных бедствиях) или при угрозе жизни. Документ признается завещанием, если имеются свидетельства 2 лиц, подпись и дата составления. По истечении 1 месяца после исчезновения обстоятельств, угрожающих жизни, завещатель должен оформить завещание в нотариальной конторе.

Завещатель вправе подназначить наследника в завещании в случае отказа от наследства первоначально указанного лица. Вступление в права осуществляется наследником в течение полугода со дня смерти наследодателя. В случае пропуска по уважительным причинам срок восстанавливается в судебном порядке.

Для вступления в наследственные права необходимо обратиться в нотариальную контору по месту проживания завещателя или нахождения недвижимого имущества.

В нотариальную контору следует предоставить:

  • заявление о вступлении в права наследника;
  • паспорт;
  • метрику о рождении, если получатель наследства несовершеннолетний;
  • документ, свидетельствующий о кончине наследодателя;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • отказы, если имеются.

По истечении полугода наследнику выдается свидетельство о наследстве. На основании выданного документа производится регистрация собственнических прав.

Обмен

Мена – это передача товара взамен на другой.

Особенности:

  • участники одновременно являются продавцами и покупателями;
  • применяются правила купли-продажи;
  • встречное исполнение обязательства осуществляется в виде передачи имущества (например, обмен квартирами в разных районах города);
  • если товары неравноценны, то сторона, получившая товар меньшей стоимости, получает возмещение от другой стороны (например, обмен квартиры на автомобиль — сторона, получившая квартиру, выплачивает разницу другой стороне).

Предоставляются аналогичные документы, что и при заключении договора купли-продажи. Каждая сторона подготавливает бумаги, необходимые как со стороны покупателя, так и продавца. Право собственности на полученную квартиру регистрируется в Росреестре. Основанием регистрации собственнических прав является заключенный договор. Документом, подтверждающим право собственности, является выписка из ЕГРП.

Рента

Рента – это соглашение, в силу которого одна сторона передает в собственность другой имущество, а другая — обязуется выплачивать периодические рентные платежи или предоставлять иной вид содержания.

Стороны:

  • рентополучатель – лицо, предоставившее квартиру и получающее за это рентные платежи;
  • плательщик ренты – лицо, получившее в собственность квартиру и осуществляющее рентные платежи.

Срок:

  • бессрочный характер;
  • на период жизни получателя ренты.

В качестве рентных платежей могут быть предоставлены:

  • деньги;
  • товары;
  • услуги;
  • сочетание различных форм.

Договор заключается в простой письменной форме и заверяется в нотариальной конторе. Право собственности и рентное обременение регистрируются в Росреестре.

После смерти получателя рентных платежей плательщик должен обратиться в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения. В подтверждение слов предоставляется документ, свидетельствующий о кончине получателя рентных платежей.

Сколько стоит переоформление квартиры?

Возможные расходы:

  • оплата госпошлины за проведение регистрационных действий (для граждан — 2 тыс. рублей, для организаций – 22 тыс. рублей);
  • нотариальные услуги:
    • оформление доверенности, если интересы представляет третье лицо;
    • заверение ренты и оформление завещания;
    • удостоверение иных сделок при обращении сторон;
    • заверение бумаг, необходимых для подачи в Росреестр.
  • уплата подоходного налога с реализации недвижимости – 13% для граждан страны и 30% — для иностранцев;
  • услуги юриста по составлению и проверке юридической чистоты документов.

Тарифы и расценки зависят от региона.

Как переоформить квартиру на родственника без налогов?

Если дар совершается в пользу близких родственников, то он не облагается налогом. К близкой родне относятся:

  • родители;
  • дедушки и бабушки;
  • дети;
  • внуки и внучки;
  • братья и сестры.

При регистрации договора потребуется подтвердить родство. Для этого предоставляется свидетельство о рождении, судебное решение и иные сведения.

Освобождение от обязательного сбора обусловлено тем, что имущество не выбывает из круга семьи, то есть обогащения не происходит. Если одаряемый — постороннее лицо, то в его владение имущество поступает безвозмездно.

Аналогично дело обстоит и с уплатой госпошлины. Так, для родни она составляет 0,3% от цены на недвижимость, но не менее 300 рублей. Для иных лиц сбор равен 1% от цены жилья (до 1 млн рублей) и 0,75% плюс дополнительно 10 тыс. рублей (от 1 млн рублей до 10 млн).

Чтобы переоформить квартиру на родственника без налогов, потребуются следующие бумаги:

  • заявление о регистрации сделки и переходе права собственности;
  • документы, удостоверяющие личности сторон;
  • чек, свидетельствующий об оплате налогового сбора за регистрационные действия;
  • выписка о праве собственности;
  • кадастровая документация;
  • сведения о стоимости квартиры;
  • выписка из домовой книги;
  • нотариальное согласие супруги (супруга) на совершение дара, если собственность была приобретена в период брака и на общесемейные средства;
  • согласие органов опеки на осуществление сделки, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок;
  • согласие на принятие дара опекаемой стороной, если одаряемый — недееспособное лицо или ребенок;
  • договор дарения в 3 экземплярах.

Положения договора не должны противоречить законодательству, иначе дарственная может быть оспорена в суде или признана ничтожной. Если дарителями выступают родители, то они одновременно дарят и дают согласие на принятие дара ребенком.

На практике встречаются ситуации, когда родители в разводе и один из них желает подарить ребенку квартиру, а другой не согласен на дар. В таком случае следует руководствоваться интересами ребенка. Имущество поступает в собственность несовершеннолетнего в любом случае, если даже один из родителей принципиально не согласен, сделка все равно считается действительной. В случае несогласия можно обратиться в органы опеки. В такой ситуации они будут на стороне дарителя.

Сохраните статью в 2 клика:


Переписать квартиру – это означает передать право владения, пользования и распоряжения другому лицу. Передача осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Права нового собственника подлежат регистрации в Росреестре.