Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

Реформирование жилищно-коммунальной структуры не стоит на месте. Собственники жилья вправе самостоятельно решать, кто и каким способом будет управлять многоквартирным домом. Ненадлежащее исполнение или полное невыполнение возложенных обязанностей дает право жильцам выбрать новую управляющую компанию.

Причины для смены управляющей компании

Деятельность управляющей компании строится на основании заключенного с ней договора. Собственники жилья могут поменять УК в случае неисполнения или полного невыполнения возложенных обязанностей организацией.

К основным причинами расторжения договорных отношений с УК относят:

  • окончание срока действия договора и отсутствие в нем условия о его пролонгации;
  • невыполнение возложенных обязанностей;
  • предоставление услуг в неполном объеме, ненадлежащего качества или с нарушением сроков;
  • отсутствие реакции на заявки по проведению ремонтных работ;
  • окончание срока лицензии;
  • сокрытие деятельности, мошеннические действия с финансами и т.д.

Для начала процедуры смены УК достаточно нарушения хотя бы одного из условий договора. Соглашение заключается на срок от 1 года до 5 лет. Как правило, УК дается 12 месяцев на то, чтобы вникнуть в суть работы и привести дела в порядок. Если после отведенного времени недостатки деятельности не будут устранены, то собственники вправе избрать новую компанию.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Сменить управляющую компанию можно при соблюдении определенной процедуры:

  • принятие решения о смене УК;
  • выбор новой управляющей компании;
  • проведение общего собрания;
  • составление протокола;
  • передача протокола.

Принятие решения

Решение принимается на общем собрании собственников жилья. Каждый жилец извещается о месте и времени проведения собрания за 10 дней. Если один из жильцов не будет оповещен в надлежащем порядке, то решение собрания может быть признано недействительным.

Надежным способом сообщения информации является направление заказного письма с уведомлением. Дополнительно оповестить о собрании можно с помощью объявлений, размещенных на специальных информационных стендах в доме.

В сообщении (или объявлении) указываются:

  • информация об инициаторе или инициативной группе (ФИО, паспортные данные);
  • форма: собрание или заочное голосование;
  • дата, время и место проведения голосования;
  • повестка (изменение в момент собрания темы обсуждения не допускается);
  • способы оповещения;

При заочном голосовании предоставляются бюллетени. Подсчет голосов осуществляется привлекаемой счетной комиссией. Она подсчитывает голоса и составляет протокол. На основании оформленной документации принимается решение о продлении сотрудничества или выборе нового управленца.

Если в многоквартирном доме имеются квартиры, предоставляемые по договору социального найма, то обязательно на собрании должны присутствовать представители муниципального органа. Для признания собрания состоявшимся (а решения принятым) необходимо более 50% голосов. Голоса учитываются по количеству занимаемых квадратных метров.

Выбор новой УК

В повестке дня помимо расторжения договора со старой управляющей организацией ставится вопрос о выборе новой. Инициаторам собрания следует заранее подобрать подходящие варианты новых УК. Выбор останавливается на компании, предложившей перечень услуг по выгодной цене. Договор составляется заранее и предоставляется на ознакомление собравшимся гражданам. Документ включает положения, необходимые для поддержания МКД в надлежащем состоянии. Согласно ст. 162 жилищного законодательства в договор должны быть включены следующие обязательные пункты:

  • Состав имущества дома, принадлежащего всем собственникам. Жильцы самостоятельно определяют, какое имущество передается в управление нанятой организации, а которое остается в распоряжении собственников. Например, содержание коммуникаций и мест общего пользования дома передается в управление, а поддержание порядка на придомовой территории остается в ведении жильцов (очередность уборки придомовой территории, самостоятельное озеленение и т.д.).
  • Перечень предоставляемых работ и услуг, порядок их изменения.
  • Определение платы за предоставленные услуги и работы (размер, сроки, внесение изменений, способы оплаты и т.д.).

Важно: тарифы, связанные с содержанием общего имущества, устанавливаются жильцами, а по предоставлению коммунальных услуг – компаниями-поставщиками на основании тарифов, определяемых органами местного самоуправления в определенном районе.

  • Предоставление отчетности о проделанной работе. УК обязана предоставлять отчет не реже раза в год.

Составление протокола собрания

На общем собрании принимаются решения только по вопросам, вынесенным на повестку дня. Решение признается недействительным, если оно принято, но на повестку не выносилось.

Производимые действия на собрании фиксируются в протоколе. Он составляется в письменной форме и обязательно содержит подписи Председателя, секретаря и счетной комиссии.

При оформлении документа учитываются следующие процедурные моменты:

  • уведомление собственников о проведении общего собрания;
  • повестка дня;
  • проведение голосования;
  • составление протокола;
  • донесение принятого решения до всех собственников жилья;
  • сообщение старой УК о прекращении деятельности.

Заключение договора с новой УК

Протокол собрания передается старой и новой УК. Одна оповещается о том, что собственники больше не нуждаются в предоставляемых услугах, а вторая — о желании заключить с ней договор.

Важно: документация передается в месячный срок с момента принятия решения.

В случае отказа или задержки передачи документов новая УК вправе обратиться в арбитражный суд, в прокуратуру или жилищную инспекцию. Иногда можно продолжить работу со старой УК. В таком случае следует перезаключить договор: дополнить его новыми условиями или отредактировать старые положения в соответствии с жилищным законодательством.

Договор составляется в письменной форме и содержит следующие положения:

  • состав имущества (в некоторых случаях ссылка делается на технический паспорт дома);
  • список работ и услуг, предоставляемых управляющей компанией;
  • перечень тарифов, способов и сроков оплаты;
  • права сторон;
  • ответственность за неисполнение условий договора;
  • форма контроля;
  • отчетность.

Стоимость энергетических ресурсов устанавливается органами местного самоуправления. Размер средств, вносимых на содержание и ремонт, определяется самими жильцами с учетом предложений УК и норм жилищного законодательства. Документ подписывается новой УК и собственниками жилья. Он вступает в силу с даты, указанной в документе.

С какого момента платить новой УК?

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ старая управляющая компания обязана передать техническую документацию на дом за 30 дней до прекращения договорных отношений. В случае отказа новая организация, занимающая управлением дома, вправе обратиться в суд с иском о принуждении в передаче документов.

Старая управляющая организация может предоставлять квитанции на оплату до даты прекращения действия договора. Срок обсуждается на общем собрании собственников жилья. Согласно ст. 162 жилищного законодательства новая УК приступает к исполнению обязанностей в срок не позднее 30 дней с момента подписания соглашения. Дата устанавливается собственниками жилья, но не должна быть более 30 дней.

Оплата услуг новой УК производится с даты подписания договора. Например, собрание состоялось 23.09.2016 года. На нем было принято решение о выборе новой УК. Уведомление старой и новой организации о принятом решении осуществляется в пятидневный срок. Окончание деятельности – 30.10.2016 года. Следовательно, до 30 октября старая управляющая компания обязана передать техническую документацию. Новая организация должна приступить к выполнению обязанностей в срок, не превышающий 30 дней с момента подписания договора. Так, если договор подписан 30 сентября, то работать УК должна начать в срок не позднее 30 октября.

Сложность состоит в том, что на практике старая компания не всегда согласна с принятым решением и всячески затягивает процесс. Например, она вправе обратиться в суд с исковым заявлением о нарушении проведения общего собрания и т.д. В случае удовлетворения заявленных требований процедуру придется начинать сначала.

В таком случае оплату следует производить действующей УК (с которой подписан договор), а оплаченные квитанции сохранять. Это является доказательством выполнения обязанности по оплате предоставленных услуг. В случае неосновательного обогащения иск предъявляется одной УК к другой.

Если процедура смены УК была полностью соблюдена, то старая организация с даты окончания договорных отношений вправе только присылать квитанции об оплате имеющейся задолженности.

Сохраните статью в 2 клика:


Таким образом, сменить управляющую компанию в многоквартирном доме не так сложно, если действовать согласно установленной законом процедуре. Она включает проведение общего собрания, принятие решения, выбор новой УК, доведение информации до старой и новой УК, заключение договора с новой управляющей организацией.