Как продать свою долю в квартире?

Можно ли продать часть квартиры?

Да, можно. Но процесс продажи доли в приватизированной квартире имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать для соблюдения прав остальных собственников недвижимости.

Любое имущество, которое находится во владении двух или более лиц, является их общей собственностью согласно ст. 244 ГК РФ. Она считается долевой, исключение составляет только собственность супругов. В соответствии с Семейным кодексом все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов, в том числе и недвижимость.

Как продать долю в квартире?

При владении целым объектом недвижимости собственник не имеет никаких ограничений в реализации своего права распоряжения этим имуществом. Чтобы продать долю в квартире, необходимо соблюсти определенные законом правила продажи, а именно:

  • выделить долю в натуре, если она не выделена;
  • сообщить владельцам остальных долей о намерении продать свою часть недвижимости, поскольку они по закону имеют преимущество перед другими покупателями.

Важно: несоблюдение этих условий может привести к тому, что сделка может быть оспорена. Если участнику долевой собственности станет известно о нарушении его права преимущественной покупки, он имеет возможность в течение трех месяцев требовать перевода обязанностей и прав покупателя на него в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК.

Выделение доли

При владении общей собственностью доля каждого собственника может быть определена по договоренности между ними либо по решению суда, если договориться они не могут. В случае, когда ни по закону, ни по договоренности доли установить нельзя, они считаются равными на основании ст. 245 ГК.

В процессе продажи обычно требуется выделение доли в натуре, чтобы размер находящейся в собственности недвижимости был выражен не долях, а в конкретной части квартиры, например, в виде отдельной комнаты. Ведь продать ¼ своей доли в квартире сложно, а вот 12 м³ – вполне реально. Согласно ст. 252 ГК совладелец долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли, в том числе и в судебном порядке. Если выделить долю невозможно, он может требовать у сособственников выплаты ее стоимости.

Уведомление сособственников

Одно из главных условий, которое необходимо соблюдать при продаже доли в квартире, — это преимущество в праве покупки у владельцев остальных долей. Продавец обязан поставить их в известность о продаже своей доли. Сделать это нужно в письменной форме, в извещении следует указать цену сделки, порядок расчетов, сроки передачи имущества, информацию о постоянно и временно проживающих в квартире гражданах.

Порядок передачи извещения законом не определен. В любом случае необходимо получить подтверждающий документ, например, при отправке извещения почтой можно оформить уведомление о вручении. Если продавец вручает извещение о продаже доли лично в руки, то желательно получить подписи о получении на втором экземпляре извещения. Отправляют извещение по адресу регистрации сособственников либо по адресу продаваемой недвижимости. Даже если владельцы остальных долей не получат уведомление, считается, что продавец исполнил свою обязанность перед ними, и нет оснований считать сделку купли-продажи недействительной.

При согласии сособственников купить долю на указанных условиях они сообщают об этом продавцу не позднее месяца после получения извещения. В случае отказа от покупки они могут направить продавцу отказ или просто не реагировать на извещение. Отказ можно составить в простой письменной форме и заверить у нотариуса.

Важно: если часть долей принадлежит несовершеннолетним, отказ от покупки доли нужно согласовать с органами опеки и обязательно нотариально заверить.

Оформление процедуры

Если через месяц продавец не получит от владельцев остальных долей никаких сообщений, он может продавать свою долю третьим лицам. Причем отсчитывать этот срок нужно не с момента отправки, а с момента получения извещения сособственниками либо получения продавцом квитанций о доставке почтового отправления. При наличии нотариального отказа от покупки можно оформлять сделку раньше.

Договор купли-продажи доли в квартире нужно заверить у нотариуса. Для этого необходимо подготовить следующий комплект документов:

  1. Документ о праве собственности на долю в имуществе. С нынешнего года это выписка из государственного реестра недвижимости.
  2. Документ, подтверждающий возникновение права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и т.д.
  3. Выписка из домовой книги о лицах, проживающих в данной квартире.
  4. Нотариальное согласие супруга, если продавец состоит в браке.
  5. Почтовая квитанция об извещении сособственников.
  6. Отказ от покупки.
  7. Разрешение органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние.

Кроме того, нотариус вправе запросить дополнительные документы, которые он посчитает необходимыми для оценки законности сделки.

Регистрация права собственности

После нотариального оформления сделки переход права собственности на долю в квартире нужно зарегистрировать. Продавец предоставляет договор купли-продажи доли, заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Какие-либо другие документы регистратор требовать не вправе.

Документы на регистрацию можно передать лично или отправить почтой, сделав опись вложений и оформив уведомление о вручении. Если документы отправляют почтой, то подпись под заявлением должна быть нотариально заверена. Также допускается обращение через портал Госуслуги, если у гражданина имеется цифровая подпись.

Обычный срок проведения регистрации составляет 10 дней. Однако для нотариально заверенной сделки не нужно проводить правовую экспертизу документов, чистоту сделки в этом случае обеспечивает нотариус. Поэтому документы о переходе права собственности можно получить через 3 рабочих дня.

Способы обхода преимущественного права покупки

Любые сделки с недвижимостью следует проводить с соблюдением законодательства. Наиболее законными способами обойти преимущество в праве покупки считаются дарение доли или залог.

Через залог

Сделка заключается в виде договора займа, по которому продавец получает деньги за свою долю в квартире. Саму долю он оставляет в залоге у займодавца. После того как сделка зарегистрирована, стороны оформляют договор об отступном, и доля передается в счет оплаты долга. Согласия на такую сделку владельцев остальных долей не требуется.

Через дарение

В случае дарения доли сообщать сособственникам о своем намерении владелец не обязан. Договор оформляется в простой письменной форме и заверяется у нотариуса. В договоре следует подробно описать передаваемую в дар долю. Если долю дарит один из супругов, то необходимо нотариально заверенное согласие на дарение. Переход права собственности регистрируют так же, как при купле-продаже.

Важно: новый собственник доли должен заплатить НДФЛ, поскольку полученное имущество считается доходом. Исчислять налог следует от кадастровой стоимости квартиры. Не облагается налогом только дарение имущества между близкими родственниками.

Если продавец по какой-либо причине пытается игнорировать права остальных владельцев долей и предлагает альтернативные варианты приобретения права собственности на долю в квартире, покупателю следует помнить о рисках, которые в связи с этим возникают.

Важно: если будет доказан факт передачи денег при дарении доли, сделка будет признана недействительной. А вот вернуть деньги покупателю не удастся, поскольку по закону дарение является сделкой безвозмездной. Передачу доли по договору займа через отступное могут оспорить как притворную сделку. Правда, в этом случае деньги вернуть можно.

Продажа доли квартиры — как платится налог?

Если доля в квартире находилась в собственности меньше трех лет, продавец обязан заплатить налог с полученного от продажи дохода в размере 13% от суммы. При этом он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Это означает, что собственник может заплатить налог только от той суммы, которая превышает 1 000 000. Если в одном году он продал, например, еще дачу или земельный участок, то на 1 000 000 уменьшается общая сумма полученных за этот период доходов.

Часто задаваемые вопросы

Сделки с недвижимостью всегда вызывают массу вопросов у простых обывателей, особенно в таком непростом случае, как продажа части квартиры в долевой собственности. Далее приводятся ответы на самые частые вопросы.

Как выделяется доля для продажи?

Выделить долю можно двумя способами: по соглашению сторон или в судебном порядке. Если против выдела другие собственники не возражают, то оформляют соглашение о выделе доли. Подписывает документ каждый сособственник, нотариально заверять его не нужно. При несогласии остальных владельцев долевой собственности можно требовать выдела доли в судебном порядке. Подавать исковое заявление следует в районный суд по адресу нахождения квартиры.

Как продать долю в ипотечной квартире?

Распоряжаться квартирой, купленной в ипотеку, по своему усмотрению жилец не может. Поскольку жилье находится в залоге у финансовой организации, которая выдала кредит, на любую сделку с квартирой нужно получить согласие банка. Продать ипотечную квартиру можно только целиком. Во-первых, для продажи доли нужно ее выделить, а банк вряд ли даст на это согласие, так как ему это невыгодно. Во-вторых, сложно будет найти покупателя на долю, обремененную ипотекой.

Как продать долю коммунальной квартире?

Провести такую сделку несложно, так как доля в коммунальной квартире уже выделена в натуре. То есть собственник является владельцем конкретной комнаты или нескольких комнат. Соседи по коммуналке имеют право преимущественной покупки, поэтому собственник обязан известить их о продаже комнаты.

Важно: если сосед является не собственником, а нанимателем комнаты, то извещение о продаже следует направить в районную администрацию и получить от нее нотариально заверенный отказ от покупки.

Передать уведомление о продаже можно лично или отправить по почте, если отношения с соседями напряженные. В случае, когда соседи в своих комнатах не живут и адрес их местонахождения неизвестен, можно послать извещения по адресу нахождения их собственности, то есть по адресу вашей коммунальной квартиры с указанием номера комнаты. Оформить уведомление о вручении нужно обязательно. Даже если сосед не явился, чтобы получить заказное письмо, владелец комнаты вправе продать свою долю, так как свою обязанность по извещению сособственников он исполнил.

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире?

Для продажи доли несовершеннолетнего потребуется согласие органов опеки на проведение сделки. В этом случае нужно будет представить доказательство того, жилищные условия несовершеннолетнего не будут нарушены и на новом месте проживания его доля собственности будет не меньше проданной.

Органы опеки обязаны сообщить письменно свое решение в течение 15 дней с момента получения от родителей заявления о получении разрешения на продажу доли. Если в продаже доли отказывают, в сообщении должны быть указаны причины отказа. Отказ можно оспорить в судебном порядке.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Закон не требует получения у второго собственника согласия на продажу. Владелец ½ доли в квартире обязан только известить его о намерении продать свою часть недвижимости.

Сохраните статью в 2 клика:


Владелец долевой собственности на квартиру должен подходить к вопросу распоряжения своей недвижимостью разумно и взвешенно. Чтобы избежать негативных последствий при продаже своей доли, следует строго соблюдать последовательность действий и учитывать все особенности этой процедуры.