Как снять обременение с квартиры?

Покупка квартиры – ответственный шаг, который большинство из нас совершает только однажды. Приобрести новую недвижимость может далеко не каждый, а принимать участие в долевом строительстве слишком рискованно. Поэтому многие ищут квартиры на рынке вторичного жилья. Однако при этом есть реальный шанс стать обладателем «проблемной» квартиры. Дорогостоящее приобретение часто связано с серьезными рисками, о которых необходимо знать, чтобы избежать неприятностей. Одна из основных проблем при покупке недвижимости – ее обременение.

Любому покупателю квартиры следует знать, с какими неприятностями он может столкнуться и как их избежать. Ниже пойдет речь о том, что такое обремененная недвижимость, чем грозит такое состояние, как определить, есть ли обременение, и снять его.

Что такое недвижимость с обременением и чем оно грозит?

Обременение представляет собой ограничение прав владельца на недвижимость. Это определенное событие, процедура или действие, вследствие которого собственник не может в полной мере пользоваться своим имуществом и свободно распоряжаться им, в частности, продавать. Распоряжение жильем если и допускается, то исключительно при условии согласования с определенными лицами.

Конкретный объем возможностей, которых лишается такой хозяин, зависит от разновидности обременения. Чаще всего встречаются следующие:

  • Залог по ипотечному кредиту. В качестве гарантии возмещения ипотеки банк принимает в залог купленное жилье, чтобы при необходимости реализовать его. Соответственно, хозяин не имеет возможности свободно распоряжаться своим имуществом.
  • Рента – соглашение, по которому необходимо осуществлять платежи в пользу лица, предоставившего жилье, до конца его жизни. Только после этого квартира переходит в полную собственность плательщика ренты. Получатель рентных платежей, то есть бывший собственник жилья, имеет право жить в нем и расторгнуть соглашение при нарушении его условий.
  • Арест. Такое обременение накладывается на квартиру по решению суда и предотвращает ее продажу. Арестовать жилье могут из-за задолженности по кредиту, просрочки по ипотеке, необходимости решить вопрос о причинении вреда объекту собственности или судебных разбирательств между супругами о разделе имущества.
  • Сервитут – это право пользоваться чужим имуществом в необходимых пределах, в связи с которым ограничиваются права хозяина. Сервитут может быть частным или публичным. В первом случае особенный статус недвижимости устанавливается по соглашению частных лиц. Публичный сервитут обусловлен интересами государства, региональных властей, органов местного самоуправления и населения. Он устанавливается по законодательству или актам региональных властей.
  • Доверительное управление. Представляет собой передачу недвижимости на определенный период в управление стороннему лицу. Происходит это в тех случаях, когда владелец не имеет возможности или желания самостоятельно заниматься решением юридических вопросов, связанных с недвижимостью. Собственник сам ограничивает себя в правах путем передачи полномочий другому лицу.

Это не исчерпывающий список. Существуют и другие виды обременений, в частности, регистрация в квартире лиц, выписать которых нельзя, например, детей, инвалидов, солдат, несущих срочную службу, или тех, кто пребывает в местах заключения. Права собственника жилья ограничиваются также и при передаче его в аренду. Если недвижимость была приобретена за счет материнского капитала, впоследствии повзрослевшие дети могут претендовать на это имущество и подать в суд.

Основания для возникновения обременения недвижимого имущества могут быть следующими:

  • Решение суда, которое вступило в законную силу.
  • Законодательная норма.
  • Акт, принятый государственным органом или органом местного самоуправления.
  • Соглашение, объектом которого является недвижимость.

Инициировать наложение ограничений могут как сторонние лица, так и сам собственник путем добровольной передачи своих полномочий. Разные виды обременения предполагают различный объем ограничений права собственности. Наиболее серьезные последствия связаны с арестом недвижимости.

Риски для покупателя обремененного имущества и его собственника:

  • Третьи лица могут предъявить требование изъять недвижимость.
  • Купив квартиру с обременением, новый хозяин вынужден будет понести расходы, связанные с восстановлением ограниченных прав.
  • Купив арендованное жилье, придется выполнять обязательства перед арендателем.
  • В кредитном договоре может быть предусмотрено ограничение на срок сдачи в аренду ипотечной квартиры. Банки часто настаивают на том, чтобы такое жилье арендовалось не более чем на год.
  • По инициативе заинтересованных лиц соглашение о передаче жилья может быть признано недействительным, и новый владелец потеряет квартиру.
  • Рентополучатель имеет право расторгнуть договор.
  • Если недвижимость находится в залоге у банка, при появлении задолженности по кредиту жилье могут изъять.
  • Публичный сервитут может означать для хозяина жилья его потерю с недостаточным возмещением и заменой на менее комфортабельную квартиру.
  • Арестованное жилье запрещено продавать до полного погашения долгов.
  • В случае наложения на квартиру обременения, инициированного органами опеки, продать ее нельзя, если ребенок не получит такое же или лучшее жилье. Если продажа все-таки состоится, ее могут признать недействительной в суде.
  • Недобросовестное доверительное управление может привести к убыткам.
  • В заложенной квартире чаще всего нельзя прописывать сторонних лиц, кроме родственников. Этот запрет, как правило, предусматривается в кредитном договоре.

Как узнать о наличии обременения?

Получить информацию о том, нет ли ограничений на распоряжение квартирой, можно несколькими способами. Иногда достаточно понаблюдать за поведением продавца и пообщаться с потенциальными соседями. Однако для получения полной картины необходимо обратиться к официальным источникам.

В соответствии с отечественным законодательством при любом виде обременения информация о нем должна заноситься в государственный реестр прав на имущество. Эти сведения общедоступны, то есть любой желающий может их получить.

Способы выявления обременения:

  1. Обращение за выпиской из реестра (ЕГРН). В ней будет информация о том, оформлена ли на квартиру рента, действует ли сервитут или залог. Получить данные можно онлайн на сайте Росреестра или через Госуслуги. Однако следует иметь в виду, что информация обновляется не оперативно, задержка может превышать месяц. Поэтому надежнее заказать выписку. За нее придется заплатить 250 рублей, но зато в ней будут развернутые и более достоверные данные. Кроме того, на выписке присутствует электронная подпись регистратора.
  2. Получение в службе судебных приставов данных о том, нет ли у продавца арестованного имущества. Сведения предоставляются онлайн при указании ФИО и даты рождения лица, которое вас интересует.
  3. Выяснение наличия арендаторов путем опроса соседей или посещения жилья в разное время.
  4. Определение принадлежности квартиры к объектам культурного наследия и охраняемым памятникам через местную администрацию.
  5. Истребование у продавца расширенной выписки из домовой книги. По этому документу можно определить, не зарегистрированы ли в квартире лица, которых нельзя выписать.

Совет: чтобы избежать покупки «нечистой» квартиры, необходимо проверить документы на нее. Если предоставляются дубликаты или копии, велика вероятность того, что недвижимость обременена.

Как снять обременение с квартиры?

Чтобы освободить недвижимость от обременения, необходимо устранить причину, по которой ограничиваются права собственника. Как правило, снятие осуществляется через тот орган, который его наложил. После осуществления всех необходимых действий собственник подает подтверждающие это документы в Росреестр для внесения соответствующих изменений в реестр. При этом может потребоваться присутствие лица, которое инициировало наложение обременения.

Кроме Росреестра, принимать документы для снятия обременения уполномочен МФЦ по месту проживания. Сотрудники этого учреждения внимательно проверяют, все ли документы поданы и правильно ли они оформлены. Обращаясь в эту инстанцию, следует быть готовым к более продолжительной процедуре снятия обременения, поскольку МФЦ является промежуточным звеном между заявителем и Росреестром.

В некоторых ситуациях решить проблему в обычном порядке не удается, и тогда сделать это можно только через суд, но даже при этом успех не гарантирован. Если решение будет положительным, его следует представить в Росреестр для уточнения сведений в реестре.

Удастся или нет «очистить» квартиру, во многом зависит от того, какой тип обременения действует. Рассмотрим, как следует действовать при разных основаниях для ограничения прав хозяина недвижимости.

Снятие обременения по ипотеке

Поскольку основанием для такого обременения является получение кредита, освободить от него квартиру можно только путем возврата полученных средств. После этого следует получить в банке письменное подтверждение того, что заявитель выплатил весь кредит, и к нему нет каких-либо претензий. Этот документ следует подать в Росреестр для проведения необходимых регистрационных действий. Если ипотека прекращена по решению суда, его необходимо представить регистратору. Может также подаваться совместное заявление получателя кредита и уполномоченного представителя банка.

На практике документов, подтверждающих уплату кредита или его аннулирование, нередко недостаточно для снятия обременения по ипотеке. Дополнительно потребуется паспорт заемщика, бумаги, подтверждающие личность и полномочия представителя банка (если подается совместное заявление), договор, на основании которого получена квартира (например, купли-продажи), а также ипотечный договор.

Собрав пакет необходимых документов, следует обратиться в Росреестр или МФЦ. Сделать это необходимо лично. Снять обременение с квартиры онлайн, избежав посещения учреждения, не удастся.

Восстановление прав на недвижимость – длительный процесс, который может занять несколько месяцев. В качестве подтверждения того, что процедура проведена, выдается обновленная выписка из реестра без упоминания об ограничениях прав на недвижимость.

При ренте

Суть ренты состоит в передаче квартиры стороннему лицу и получении взамен пожизненного содержания и ухода. Жилье остается обремененным до момента смерти его хозяина. Однако договор ренты может быть расторгнут, если стороны придут к соответствующему соглашению (или в судебном порядке). Чтобы снять обременение, когда хозяин квартиры, то есть получатель ренты, и ее плательщик договорились об этом, следует подать общее заявление в Росреестр. Если договоренности достичь не удалось, придется обращаться в суд. Основанием для расторжения договора может быть нарушение его условий одной из сторон. Если же требования договора выполняются, снять с недвижимости ограничения на распоряжение ею не удастся.

При аресте

Основанием для ареста квартиры является решение суда. Поэтому и снять обременение можно только в судебном порядке. Обязательное условие для этого – устранение причины, по которой жилье было арестовано, то есть возврат долга или выполнение других условий, определенных судом.

Самые распространенные основания для ареста квартиры:

  • Большая сумма задолженности по кредиту, алиментам, налогообложению, оплате коммунальных услуг и т.д.
  • Просрочка по оплате ипотеки.
  • Необходимость возмещать ущерб, причиненный имуществу другого лица, или моральный ущерб.
  • Наличие судебного процесса по поводу уточнения прав сторон на имущества.

Возможность снять ограничение на пользование квартирой и способ проведения этой процедуры непосредственно зависят от причины, по которой жилье было арестовано. Если виной большие долги, то их необходимо возместить, чтобы вернуть контроль над своим имуществом. Когда идет судебное разбирательство о разделе имущества, обременение снимается только после принятия судом решения по делу или в случае достижения договоренности между сторонами о том, как будет поделена квартира. При наложении ареста на жилье вследствие причинение вреда следует возместить ущерб.

Снятие обременения с квартиры инициируется путем подачи в суд соответствующего иска. К нему следует приложить удостоверение личности, документы на недвижимость, доказательства устранения оснований для обременения и решение суда об аресте. Если будет принято положительное решение, его необходимо представить в Росреестр для внесения изменений в реестр.

Арест можно снять также в случае, если он был наложен с нарушением закона, оспорив соответствующее решение суда. Если жилье арестовано в качестве обеспечительной меры, можно внести на депозитный счет в банке необходимую сумму и обратиться в суд с требованием о замене одной меры на другую.

Когда арест осуществляется в рамках уголовного процесса, то устанавливается определенный срок его действия, по истечении которого жилье освобождается от обременения. Кроме того, основанием для снятия ограничений может быть прекращение уголовного преследования в отношении хозяина арестованной квартиры.

При сервитуте

Ограничения прав собственника в связи с сервитутом возникает преимущественно при общей собственности на жилье, когда у каждого из владельцев есть своя определенная доля, как правило, комната.

Для снятия обременения, связанного с сервитутом, необходимо устранить условия его появления. К примеру, если суть ограничения состоит в необходимости прохода через чужую комнату, следует сделать проход через прихожую. Когда это невозможно, остается только выкупить долю в собственности на квартиру.

При доверительном управлении

Снятие обременения при передаче недвижимости в доверительное управление происходит в следующих случаях:

  • По договоренности между сторонами.
  • После смерти хозяина квартиры.
  • По окончании срока действия договора (если он установлен).
  • При продаже квартиры.
  • При расторжении договора в связи со злоупотреблениями со стороны доверенного лица.

Госпошлина за снятие обременения с квартиры

За освобождение недвижимости от обременения пошлина не взимается. Однако провести процедуру бесплатно не удастся. Средства могут потребоваться на оплату выдачи справок, которые нужны для снятия обременения. За новую выписку из реестра (ЕГРП) в электронном виде необходимо заплатить пошлину в сумме 250 рублей, а за бумажную – 400. Кроме того, можно воспользоваться услугами одной из компаний, которые берут на себя подготовку документов и организацию освобождения жилья от обременения, а на это тоже требуются средства.

Какие сложности могут возникнуть — ошибки и их решение

В процессе снятия обременения приходится сталкиваться с самыми разнообразными проблемами. Рассмотрим самые распространенные из них:

  • Неполная оплата кредита. Следует убедиться, что кредит закрыт и у банка нет никаких претензий к должнику. Только после этого можно обращаться в Росреестр. Потребуется документ, подтверждающий выполнение всех обязательств перед кредитором. Его следует сохранить, поскольку нередко даже по прошествии нескольких месяцев можно получить уведомление из банка о необходимости оплатить кредит. Если это произойдет, следует обратиться в банк и предъявить справку о погашении долга. Подобные ошибки возникают преимущественно в связи с невнимательностью сотрудников банка или с проблемами технического характера. Однако, возможно, был произведен перерасчет, по результатам которого выявлен остаток долга, который придется уплатить. Рекомендуется хранить все документы, подтверждающие уплату кредита на протяжении трех лет, по прошествии которых закончится срок исковой давности и банк не сможет потребовать оплаты через суд.
  • Несвоевременное снятие ограничений на распоряжение жильем. Некоторые собственники не спешат обращаться в Росреестр сразу после устранения оснований для наложения обременения. Слишком продолжительное откладывание может привести к серьезным проблемам. За время ожидания банк может быть ликвидирован, из-за чего придется долго искать, кто уполномочен от имени этого финансового учреждения подписывать заявление о снятии обременения. В связи с этим стоит заняться «очисткой» жилья сразу после погашения кредита или выполнения других действий, необходимых для снятия обременения.
  • Отсутствие контроля за снятием обременения. При освобождении недвижимости от ареста в реестре может не произойти изменений. Необходимо убеждаться в проведении процедуры, поскольку такие ошибки случаются нередко. Как правило, это происходит в тех случаях, когда обязательство уведомлять регистрирующий орган о прекращении оснований для обременения возложено на суд.

Сохраните статью в 2 клика:


Итак, перед покупкой квартиры настоятельно рекомендуется проверить ее «чистоту». Сложностей с этим не возникает, поскольку наложение обременения фиксируется в государственном реестре, доступ к которому открыт для всех. Основное условие снятия ограничений – устранение причины, по которой они возникли. После ликвидации оснований для обременения следует проследить за тем, чтобы соответствующие изменения были внесены в реестр.