Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Приватизация жилья продолжается уже более 20 лет и с недавнего времени объявлена бессрочной, но многие по разным причинам не оформили в собственность помещения, в которых живут. Однако жизненные обстоятельства меняются, и у граждан, живущих в неприватизированных квартирах и комнатах, может возникнуть желание или необходимость поменять место жительства. В этой ситуации им полезна будет информация о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, какие шаги для этого необходимо предпринять.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Приватизация недвижимости – это оформление в собственность помещения, в котором проживают граждане. С принадлежащей им собственностью они имеют право проводить любые сделки: продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д. С неприватизированными квадратными метрами ситуация совсем иная.

Неприватизированное жилье предоставляется гражданам в пользование по договору социального найма, сама жилплощадь принадлежит государству или какому-либо ведомству. Поскольку собственностью проживающих в нем граждан она не является, то и продать эту квартиру нельзя. Это жилье можно только обменять, причем на такое же неприватизированное помещение.

Как продать неприватизированную квартиру?

Порядок использования неприватизированных жилых помещений определяют ст. 60-91 Жилищного кодекса. В соответствии с этой правовой нормой наниматель имеет возможность обменять предоставленное ему жилье. Статья 73 ЖК определяет случаи, когда обменять жилплощадь нельзя, а именно:

  • нанимателю предъявили иск, по которому следует договор найма изменить или расторгнуть;
  • помещение признали негодным для проживания;
  • дом, в котором находится жилплощадь, аварийный и подлежит сносу;
  • в доме будет производиться капитальный ремонт вместе с переустройством всех жилых помещений;
  • жилец, который поселится после обмена, страдает тяжелой болезнью, при которой проживание вместе с ним невозможно (список таких болезней утвержден Постановлением № 378 от 16.06.2006).

Перечень этих случаев устанавливает четкие критерии, по которым собственнику могут отказать в обмене, и защищает интересы жильцов, поскольку другие причины для отказа незаконны. Исключение могут составить только случаи, когда жилье является ведомственным.

Прописать покупателя и выписаться самому

Несмотря на многочисленные схемы, которые предлагают риэлторские агентства, назвать их законными нельзя. К тому же они являются очень рискованными как для продавца, так и для покупателя, который собирается купить неприватизированную квартиру. Поскольку сделка юридически незаконна, то возможны любые махинации с жильем, продавец может остаться без квартиры и без денег.

Одна из схем, предлагаемых риэлторами при так называемой «продаже неприватизированной квартиры», — прописать покупателя, а затем выписаться самому. Дальнейшая приватизация недвижимости якобы становится заботой покупателя. В принципе такой вариант возможен, если наниматель живет один. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то потребуется согласие органов опеки.

Кроме того, необходимо будет оформить покупателю доверенность на приватизацию, поскольку переоформить на него договор найма без согласия собственника жилья не получится.

Приватизировать совместно с покупателем

Еще один вариант – приватизировать помещение с покупателем совместно. Для его реализации нужно, чтобы продавец и покупатель еще не использовали свое право приватизации, которое предоставляется гражданину только 1 раз. Покупателя нужно прописать, а затем оформлять жилье в собственность.

Оба варианта заведомо невыгодны для продавца, поскольку неприватизированная квартира на рынке недвижимости стоит намного дешевле жилья, которое является собственностью. К тому же, если помещение невозможно приватизировать, например, если оно ведомственное, то обе схемы использовать нельзя.

Важно: при проведении подобных сделок любые расписки в получении денег за помещение не имеют юридической силы, потребовать с покупателя деньги через суд не получится.

Продать по схеме буферного обмена

Схема буферного обмена используется в регионах, разрешающих на местном уровне обменивать помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма, на частное жилье. Жилищным кодексом этот обменный вариант не разрешен, допускается обмен только на неприватизированное помещение. Но в некоторых регионах (например в Московской области) такой обмен разрешен.

Применяется эта схема чаще всего в ситуациях, когда квартиру нужно просто продать. Покупатель, желающий приобрести неприватизированное жилье, покупает «буферную квартиру», которая находится в собственности агентства недвижимости.

Затем «буферная» квартира обменивается на неприватизированное помещение, после чего бывший жилец неприватизированной квартиры продает полученный по обмену «буфер» обратно агентству. Очевидно, что такая скользкая схема предоставляет широкие возможности для различных махинаций.

Продажа (обмен) неприватизированной квартиры — советы юристов

Очевидно, что продать муниципальную квартиру без приватизации невозможно. Законодательство разрешает только обменивать эту недвижимость. Для совершения обмена нанимателю следует предпринять следующие действия:

  1. Выбрать для обмена подходящее жилье. Можно это сделать самостоятельно или обратиться к собственнику помещения.
  2. Подписать договор об обмене. Составить документ допускается в простой письменной форме, подписывают его обе стороны. Кроме того, необходимо, чтобы все члены семьи, прописанные на данной жилплощади, дали на обмен письменное согласие, в том числе и те, кто временно отсутствует (например, из-за службы в армии). Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные, потребуется согласие от органов опеки.
  3. Далее следует получить согласие на обмен жилплощади от собственника. Для этого вместе с заявлением на получение согласия в департамент имущества муниципалитета предоставляют договор об обмене, ордер на квартиру или договор социального найма, согласие членов семьи и органов опеки. Решение департамент принимает в течение 10 дней после регистрации заявления.
  4. Если решение положительное, нужно расторгнуть действующий договор найма и подписать договор на новое жилье. Удобнее всего обратиться для этого в многофункциональный центр, поскольку собирать пакет документов в этом случае не требуется. Оформление бумаг займет 10 рабочих дней, новый договор и решение о расторжении прежнего выдаются лично заявителю.

Сохраните статью в 2 клика:


Если же право приватизации не использовано, то проще жилое помещение оформить в собственность, продать и приобрести квартиру желаемой площади и месторасположения. У граждан сложилось убеждение, что приватизация – это очень сложный и долгий процесс. Оно осталось с тех времен, когда из-за ажиотажа по поводу окончания сроков приватизации в регистрационной палате и БТИ выстраивались огромные очереди. Сейчас сделать это легко и просто, обратившись в МФЦ. Поэтому не стоит использовать сомнительные схемы при сделках с жильем, подвергаясь риску этого жилья лишиться.