Непосредственное управление домом – что это такое?
Каждая форма управления домом имеет свои отличительные особенности. В одних случаях выбранный вариант полностью удовлетворяет жильцов, другой вызывает негативные эмоции и отзывы. Поэтому при выборе следует учитывать интересы большинства собственников жилья, а также понимать положительные и отрицательные стороны сделанного выбора.
Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:
Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?
Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.
Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:
- Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
- Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
- Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
- Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
- Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
- Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
- Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
- Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
- При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.
Законодательная база
Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.
Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:
- Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
- Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
- Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.
Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:
- Упрощение участия в голосовании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
- Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 голосов. В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
- Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
- Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.
Плюсы и минусы
Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:
- Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
- Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
- Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
- Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.
Минусы:
- Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
- Благоустройство дома и придомовой территории;
- Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
- Отсутствие государственного финансирования;
- Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
- Судебные разбирательства с подрядчиками;
- Решение организационных вопросов.
Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.
Порядок перехода на непосредственное управление МКД
Переход на непосредственную форму управления осуществляется в несколько этапов.
Создание инициативной группы
Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников. Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда. На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления.
Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания. Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.
Проведение собрания
Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в голосовании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.
Заочное голосование проводится при помощи опроса. Результаты фиксируются в опросном листе, который учитывается при голосовании.
На собрании рассматриваются 3 основных вопроса:
- Изменение формы управления МКД.
- Избрание или выдвижение лица, которое будет представлять интересы жильцов и заключать договоры с поставщиками ресурсов.
- Выбор компаний-поставщиков ресурсов и заключение с ними договоров.
Выбор обслуживающей организации
Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей.
Для подписания договора необходимы:
- протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
- копия протокола о выборе ответственного лица;
- копия технического паспорта дома;
- заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
- доверенности жильцов.
В случае привлечения подрядчика вся сумма расходов распределяется между лицами, заключившими договор.
Как происходит распределение обязанностей между жильцами?
Управление МКД осуществляется 3 способами:
- Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
- Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
- Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.
Таким образом, непосредственная форма управления многоквартирным домом имеет свои достоинства и недостатки. В современных реалиях ее применение уместно в домах с небольшой численностью инициативных жителей.
Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту: