ТСЖ или управляющая компания – что лучше?
Жилищным законодательством разрешены несколько форм управления МКД. Привычный вариант – это передача ведения дел управляющей компании. В некоторых случаях выбор стоит остановить на такой форме управления, как товарищество собственников жилья. Рассмотрим плюсы и минусы ТСЖ и УК.
Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:
Что такое ТСЖ и управляющая компания?
Товарищество собственников жилья – это некоммерческая структура, создаваемая собственниками квартир для управления МКД, регулирование деятельности которой происходит в соответствии со ст. 135 ЖК РФ.
Управляющая компания – это коммерческая структура, осуществляющая управление домом на возмездной основе. Среди УК выделяют:
- компании, которые управляют домом с помощью нанятых субподрядчиков;
- эксплуатационные, которые осуществляют непосредственное содержание дома;
- смешанные, содержащие МКД и предоставляющие коммунальные услуги.
По своей сути ТСЖ выполняет ту же работу, что и УК:
- поддерживает МКД в надлежащем состоянии;
- нанимает работников для ухода за домом и придомовой территорией;
- заключает подрядные договоры на проведение ремонтных работ;
- собирает квартплату и деньги на коммунальные услуги;
- заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и т.д.
Таким образом, по выполняемым функциям указанные выше организации практически ничем не отличаются. Обе проделывают работу, связанную с содержанием домового имущества в надлежащем состоянии, а также обеспечением подачи коммунальных услуг.
Чем отличаются?
ТСЖ отличается от УК следующим:
ТСЖ |
УК |
Некоммерческая структура | Деятельность направлена на получение дохода |
Управление домом осуществляется с учетом пожеланий всех жильцов | Управление происходит в первую очередь с целью получения прибыли |
Все средства поступают на открытый расчетный счет. Излишки тратятся на внутреннее и внешнее облагораживание дома | Выполнение дополнительных работ возможно только за отдельную оплату. Например, установка камер или строительство детской площадки |
Самостоятельное определение поставщика ресурсов | Только компания решает, с кем заключать договоры на поставу коммунальных услуг |
Любое решение принимается на собрании собственников жилья | Мнение жильцов учитывается только при принятии серьезных решений (например, установление тарифов на воду) |
Есть возможность контролировать работу ТСЖ | Контроль работы управляющей компании затруднен |
Деятельность осуществляется активистами | Работа ведется специалистами в области жилищно-коммунального хозяйства |
Направление дополнительных средств на любые цели, связанные с содержанием дома | Собранные деньги расходуются в соответствии с принятыми планами |
Плюсы и минусы
Преимущества ТСЖ:
- право выбора поставщика коммунальных услуг из предложенного перечня;
- возможность смены эксплуатационной компании, если предоставление услуг не удовлетворяет жильцов;
- свобода распоряжения собранными деньгами (например, направление средств на ремонт, который запланирован через год);
- обустройство подъезда (установка счетчиков, видеокамер и т.д.);
- получение дополнительных доходов от предоставления нежилых помещений в аренду (магазины, офисы, мастерские и т.д.).
Минусы ТСЖ:
- самостоятельное ведение бухгалтерии: расчет коммунальных услуг, выставление счетов жильцам, оплата работы поставщиков, взносов, налогов, пени и т.д.;
- сравнительно высокая квартплата, если требуются дополнительные средства на текущий и капитальный ремонт;
- отстаивание интересов жильцов в государственных и коммерческих структурах Председателем или нанятым юристом, который может быть не в курсе всех дел;
- сложности с обустройством придомовой территории, требуется взаимодействие со многими службами.
Основным положительным моментом при выборе УК является то, что организация осуществляет деятельность на профессиональной основе:
- широкие материально-технические возможности, быстрая реакция на внештатные ситуации;
- обладание информацией, позволяющей выбирать качественные услуги за минимальную цену;
- осуществление расчетов нанятым бухгалтером;
- проделывание работ независимо от наличия имеющихся должников;
- решение юридических вопросов штатным юристом.
Недостатки УК:
- невозможность точного отслеживания расходования средств;
- во многих случаях отсутствие заинтересованности в снижении расходов;
- возможны нарушения в виде самостоятельного изменения политики управления и принятия решений по важным вопросам;
- непрозрачная схема начислений;
- обслуживание одним сотрудником нескольких домов, что создает очередь из жильцов, желающих получить услугу (например, один сантехник на 5 домов);
- возможно хищение средств (к примеру, получение денег от предоставления помещения под магазин или от размещения рекламы в лифте);
- при выборе подрядчиков УК может заключать договор по договоренности, а не с учетом качества и цены.
Что лучше — ТСЖ или управляющая компания?
При определении, что лучше (ТСЖ или управляющая компания), следует ориентироваться на желания самих собственников квартир, а также на количество квартир в доме.
Выбор можно остановить на ТСЖ, если:
- Дом небольшой, следовательно, не требуется создание большой группы лиц, которые будут задействованы в управлении;
- Жильцы находятся в добрососедских отношениях. Имеется шанс, что собственники будут исправно осуществлять платежи за коммунальные услуги и содержание жилья;
- Есть лицо, желающеее заниматься управлением на безвозмездной основе;
- Есть возможность получения дополнительного дохода, который может быть направлен на облагораживание дома и придомовой территории.
Управляющая компания является идеальным вариантом:
- для многоквартирного дома;
- для жильцов, не желающих брать управление в свои руки;
- для домов, где большое количество квартир сдается в аренду или предоставляется по договору соцнайма.
Можно ли одновременно сотрудничать с УК и ТСЖ?
Товарищество собственников жилья может осуществлять деятельность полностью самостоятельно или прибегнуть к помощи УК. При единоличном управлении ТСЖ лично нанимает сотрудников, заключает договоры с поставщиками услуг, проводит необходимые расчеты. Во втором случае ТСЖ переедет часть полномочий УК. За собой оставляет только представление интересов жильцов и расчеты за предоставленные услуги.
Действия УК будут осуществляться от имени и за средства ТСЖ. Данный способ удобен тем, что УК сотрудничает не со всеми жильцами, а только с ТСЖ, которое представляет всех собственников.
Бывают ли еще формы управления домом?
Жилищно-коммунальное хозяйство – это фактически одна из форм УК. В обязанности ЖКХ входят:
- подача холодной и горячей воды;
- водоотведение;
- отопление;
- обеспечение дома электричеством;
- обеспечение проведения уборки дома и придомовой территории;
- организация уборки мусора;
- поддержание лифтового оборудования в исправном состоянии.
На практике ТСЖ чаще всего нанимает ЖКХ для обслуживания дома. Жилищно-строительный кооператив – это организация, создаваемая на этапе строительства МКД. Цель – контроль строительства дома, а при сдаче объекта — проведение проверки на наличие дефектов и недостатков. После завершения строительства ЖСК может трансформироваться в ТСЖ.
При выборе формы правления следует учитывать, что при оставлении ЖСК:
- получаемые доходы поступают в распоряжение только членов организации, а не всего дома;
- количество дозволенных полномочий будет на порядок меньше, чем у ТСЖ;
- решение может приниматься только членами данной организации, в то время как в ТСЖ требуется более 50% голосов для одобрения.
ТСН – товарищество собственников недвижимости. По сути своей это практически то же ТСЖ, только в состав, помимо физических лиц, могут входить и юридические (например, магазины или салоны красоты, которые занимают, как правило, нижние этажи).
Непосредственное управление домом – это управление и поддержание МКД в надлежащем состоянии собственниками жилья без создания ТСЖ и привлечения УК. Особенности такой формы управления заключаются в следующем:
- оплата услуг происходит напрямую поставщикам;
- не требуется уплаты взносов, так как деятельность осуществляется на безвозмездной основе;
- прозрачность бухгалтерии — жильцы самостоятельно ведут бухгалтерские расчеты;
- в случае задолженности по оплате за коммунальные услуги долг распределяется между всеми жильцами в целях недопущения прекращения подачи ресурсов (в последующем жильцы вправе предъявить суброгационное требование к должнику);
- с поставщиками услуг заключаются договоры, все действия проводятся в соответствии с ними;
- безвозмездность управления — выбранное лицо или инициативная группа осуществляют управленческие функции на бесплатной основе;
- невозможность участия в государственных программах, связанных с субсидированием жилья;
- оплата происходит только за основные услуги, дополнительные оплачиваются только добровольцами;
- при наличии социального жилья собрания проводятся в присутствии представителя местной администрации.
Таким образом, УК и ТСЖ – формы управления МКД, которые имеют как плюсы, так и минусы. Выбор зависит от самих жильцов — их активности и позиции.
Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту: