ТСЖ или управляющая компания – что лучше?

Жилищным законодательством разрешены несколько форм управления МКД. Привычный вариант – это передача ведения дел управляющей компании. В некоторых случаях выбор стоит остановить на такой форме управления, как товарищество собственников жилья. Рассмотрим плюсы и минусы ТСЖ и УК.

Что такое ТСЖ и управляющая компания?

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая структура, создаваемая собственниками квартир для управления МКД, регулирование деятельности которой происходит в соответствии со ст. 135 ЖК РФ.

Управляющая компания – это коммерческая структура, осуществляющая управление домом на возмездной основе. Среди УК выделяют:

• компании, которые управляют домом с помощью нанятых субподрядчиков;
• эксплуатационные, которые осуществляют непосредственное содержание дома;
• смешанные, содержащие МКД и предоставляющие коммунальные услуги.

По своей сути ТСЖ выполняет ту же работу, что и УК:

• поддерживает МКД в надлежащем состоянии;
• нанимает работников для ухода за домом и придомовой территорией;
• заключает подрядные договоры на проведение ремонтных работ;
• собирает квартплату и деньги на коммунальные услуги;
• заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и т.д.

Таким образом, по выполняемым функциям указанные выше организации практически ничем не отличаются. Обе проделывают работу, связанную с содержанием домового имущества в надлежащем состоянии, а также обеспечением подачи коммунальных услуг.

Чем отличаются?

ТСЖ отличается от УК следующим:

ТСЖ	УК
Некоммерческая структура	Деятельность направлена на получение дохода
Управление домом осуществляется с учетом пожеланий всех жильцов	Управление происходит в первую очередь с целью получения прибыли
Все средства поступают на открытый расчетный счет. Излишки тратятся на внутреннее и внешнее облагораживание дома	Выполнение дополнительных работ возможно только за отдельную оплату. Например, установка камер или строительство детской площадки
Самостоятельное определение поставщика ресурсов	Только компания решает, с кем заключать договоры на поставу коммунальных услуг
Любое решение принимается на собрании собственников жилья	Мнение жильцов учитывается только при принятии серьезных решений (например, установление тарифов на воду)
Есть возможность контролировать работу ТСЖ	Контроль работы управляющей компании затруднен
Деятельность осуществляется активистами	Работа ведется специалистами в области жилищно-коммунального хозяйства
Направление дополнительных средств на любые цели, связанные с содержанием дома	Собранные деньги расходуются в соответствии с принятыми планами

Плюсы и минусы

Преимущества ТСЖ:

• право выбора поставщика коммунальных услуг из предложенного перечня;
• возможность смены эксплуатационной компании, если предоставление услуг не удовлетворяет жильцов;
• свобода распоряжения собранными деньгами (например, направление средств на ремонт, который запланирован через год);
• обустройство подъезда (установка счетчиков, видеокамер и т.д.);
• получение дополнительных доходов от предоставления нежилых помещений в аренду (магазины, офисы, мастерские и т.д.).

Минусы ТСЖ:

• самостоятельное ведение бухгалтерии: расчет коммунальных услуг, выставление счетов жильцам, оплата работы поставщиков, взносов, налогов, пени и т.д.;
• сравнительно высокая квартплата, если требуются дополнительные средства на текущий и капитальный ремонт;
• отстаивание интересов жильцов в государственных и коммерческих структурах Председателем или нанятым юристом, который может быть не в курсе всех дел;
• сложности с обустройством придомовой территории, требуется взаимодействие со многими службами.

Основным положительным моментом при выборе УК является то, что организация осуществляет деятельность на профессиональной основе:

• широкие материально-технические возможности, быстрая реакция на внештатные ситуации;
• обладание информацией, позволяющей выбирать качественные услуги за минимальную цену;
• осуществление расчетов нанятым бухгалтером;
• проделывание работ независимо от наличия имеющихся должников;
• решение юридических вопросов штатным юристом.

Недостатки УК:

• невозможность точного отслеживания расходования средств;
• во многих случаях отсутствие заинтересованности в снижении расходов;
• возможны нарушения в виде самостоятельного изменения политики управления и принятия решений по важным вопросам;
• непрозрачная схема начислений;
• обслуживание одним сотрудником нескольких домов, что создает очередь из жильцов, желающих получить услугу (например, один сантехник на 5 домов);
• возможно хищение средств (к примеру, получение денег от предоставления помещения под магазин или от размещения рекламы в лифте);
• при выборе подрядчиков УК может заключать договор по договоренности, а не с учетом качества и цены.

Что лучше — ТСЖ или управляющая компания?

При определении, что лучше (ТСЖ или управляющая компания), следует ориентироваться на желания самих собственников квартир, а также на количество квартир в доме.

Выбор можно остановить на ТСЖ, если:

• Дом небольшой, следовательно, не требуется создание большой группы лиц, которые будут задействованы в управлении;
• Жильцы находятся в добрососедских отношениях. Имеется шанс, что собственники будут исправно осуществлять платежи за коммунальные услуги и содержание жилья;
• Есть лицо, желающеее заниматься управлением на безвозмездной основе;
• Есть возможность получения дополнительного дохода, который может быть направлен на облагораживание дома и придомовой территории.

Управляющая компания является идеальным вариантом:

• для многоквартирного дома;
• для жильцов, не желающих брать управление в свои руки;
• для домов, где большое количество квартир сдается в аренду или предоставляется по договору соцнайма.

Можно ли одновременно сотрудничать с УК и ТСЖ?

Товарищество собственников жилья может осуществлять деятельность полностью самостоятельно или прибегнуть к помощи УК. При единоличном управлении ТСЖ лично нанимает сотрудников, заключает договоры с поставщиками услуг, проводит необходимые расчеты. Во втором случае ТСЖ переедет часть полномочий УК. За собой оставляет только представление интересов жильцов и расчеты за предоставленные услуги.

Действия УК будут осуществляться от имени и за средства ТСЖ. Данный способ удобен тем, что УК сотрудничает не со всеми жильцами, а только с ТСЖ, которое представляет всех собственников.

Бывают ли еще формы управления домом?

Жилищно-коммунальное хозяйство – это фактически одна из форм УК. В обязанности ЖКХ входят:

• подача холодной и горячей воды;
• водоотведение;
• отопление;
• обеспечение дома электричеством;
• обеспечение проведения уборки дома и придомовой территории;
• организация уборки мусора;
• поддержание лифтового оборудования в исправном состоянии.

На практике ТСЖ чаще всего нанимает ЖКХ для обслуживания дома. Жилищно-строительный кооператив – это организация, создаваемая на этапе строительства МКД. Цель – контроль строительства дома, а при сдаче объекта — проведение проверки на наличие дефектов и недостатков. После завершения строительства ЖСК может трансформироваться в ТСЖ.

При выборе формы правления следует учитывать, что при оставлении ЖСК:

• получаемые доходы поступают в распоряжение только членов организации, а не всего дома;
• количество дозволенных полномочий будет на порядок меньше, чем у ТСЖ;
• решение может приниматься только членами данной организации, в то время как в ТСЖ требуется более 50% голосов для одобрения.

ТСН – товарищество собственников недвижимости. По сути своей это практически то же ТСЖ, только в состав, помимо физических лиц, могут входить и юридические (например, магазины или салоны красоты, которые занимают, как правило, нижние этажи).

Непосредственное управление домом – это управление и поддержание МКД в надлежащем состоянии собственниками жилья без создания ТСЖ и привлечения УК. Особенности такой формы управления заключаются в следующем:

• оплата услуг происходит напрямую поставщикам;
• не требуется уплаты взносов, так как деятельность осуществляется на безвозмездной основе;
• прозрачность бухгалтерии — жильцы самостоятельно ведут бухгалтерские расчеты;
• в случае задолженности по оплате за коммунальные услуги долг распределяется между всеми жильцами в целях недопущения прекращения подачи ресурсов (в последующем жильцы вправе предъявить суброгационное требование к должнику);
• с поставщиками услуг заключаются договоры, все действия проводятся в соответствии с ними;
• безвозмездность управления — выбранное лицо или инициативная группа осуществляют управленческие функции на бесплатной основе;
• невозможность участия в государственных программах, связанных с субсидированием жилья;
• оплата происходит только за основные услуги, дополнительные оплачиваются только добровольцами;
• при наличии социального жилья собрания проводятся в присутствии представителя местной администрации.

Таким образом, УК и ТСЖ – формы управления МКД, которые имеют как плюсы, так и минусы. Выбор зависит от самих жильцов — их активности и позиции.