Выделение доли в квартире

Правоотношения сособственников жилых помещений довольно часто приводят к ситуации, когда возникает вопрос о выделении кому-либо из них доли в квартире. При этом не все граждане осознают последствия совершаемых ими действий. В связи с этим постараемся разобраться, что такое доля и как ее можно оформить.

Выделить долю в квартире — с чего начать?

Прежде всего необходимо сказать о том, что выделить долю в квартире можно только при соблюдении требований, установленных ГК РФ. Ст. 244 Закона определяет, что владение несколькими лицами одним и тем же имуществом предполагает наличие у них права общей собственности. Она может быть долевой или совместной.

Если говорить об алгоритме действий, то нужно отметить следующее. Когда имущество находится в совместной собственности, необходимо:

• определить долю в квартире каждого сособственника;
• заключить соответствующее соглашение между ними в отношении долей.

Важно: с 02.06.2016 года сделки, связанные с оформлением прав на доли в общем имуществе, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Варианты выдела доли в квартире

Нормы гражданского права позволяют сделать вывод, что доли в общей собственности могут быть идеальными и реальными. При этом выделить долю в квартире можно несколькими способами:

• в натуре;
• в виде выплаты денежных средств.

Остановимся на этом несколько подробнее.

В натуре

Выдел доли из общей долевой собственности возможен в соответствии со ст. 252 ГК РФ. В то же время закон гласит о том, что выделение доли в квартире возможно не всегда. В частности, есть запрет на совершение указанных действий в следующих случаях:

1. Если выделение затрагивает общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК РФ).
2. В отношении имущества, составляющего ипотечное покрытие (ст. 18 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).
3. В отношении объектов, относящихся к памятникам культурного наследия (ст. 48 ФЗ № 73).
4. При вероятности причинения всему имуществу несоразмерного ущерба (например, это невозможность его дальнейшего использования по целевому назначению, ухудшение технического состояния и т.д.).

Несмотря на вышеназванное, заинтересованное лицо может заявить требование о выделении его доли в натуре, однако в некоторых случаях выделенная доля может быть менее той, что значится в ЕГРП за конкретным человеком. Например, в трехкомнатной квартире три собственника, у каждого их них 1/3 доли в праве собственности, один требует выдела своей доли в натуре, однако выделить ему таким образом могут лишь одну комнату, а санузел, кухня и коридор останутся в праве общей долевой собственности, поскольку невозможно сделать отдельный вход и подвести самостоятельные коммуникации к выделенной доле (то есть будет определен порядок пользования этим имуществом).

В денежном эквиваленте

Ст. 252 Кодекса также предусматривает основания для осуществления выплаты денежных средств заинтересованному в выделе доли лицу другими собственниками помещения:

• когда выдел невозможен по закону либо без причинения несоразмерного размера ущерба имуществу;
• при незначительности доли в праве и при отсутствии существенного интереса собственника в ее использовании;
• при несоразмерности выделяемых долей.

В первом случае гражданин имеет право на выплату стоимости причитающейся ему доли, а при несоразмерности долей речь идет лишь о компенсации. Следует заметить, что другим участникам долевой собственности потребуется заручиться согласием «выделяющегося» собственника на передачу и принятие им денежных средств.

Важно: при незначительности доли суд может обязать других собственников выплатить компенсацию лицу при отсутствии его согласия.

Как выделить долю в квартире?

Как было отмечено ранее, оформить выдел доли в квартире можно двумя законными способами:

1. По соглашению сторон (сделка).
2. По решению суда.

Рассмотрим особенности каждого из них.

По договору

Самым простым и быстрым вариантом выделения доли в квартире является заключение соглашения между всеми собственниками жилого помещения. Кратко остановимся на оформлении такого документа.

Среди требований действующее законодательство РФ к соглашению (договору) распределения (выдела) доли относит следующие:

• обязательность письменной формы;
• определение в документе сторон сделки (ФИО, паспортные данные);
• указание информации о жилом помещении (в том числе о правоустанавливающих документах);
• описание сведений о ранее имевшихся долях и определение размера новых долей в квадратных метрах;
• в конце документа проставляются подписи участвующих в сделке лиц.

В судебном порядке

При недостижении согласия о размерах долей заинтересованный субъект вправе обратиться в судебный орган для их установления в принудительном порядке и об определении прав пользования местами общего назначения. Если говорить о самой процедуре, то она должна отвечать требованиям ГПК РФ, то есть подчиняться правилам об исковом производстве.

При составлении иска лицу нужно обратить внимание на ст. 131-132 ГПК РФ, в частности:

• иск подается в письменном виде (по количеству лиц, участвующих в деле);
• в нем указывается наименование суда, а также сведения об истце и ответчике;
• приводятся ссылки на законодательные акты и фактические обстоятельства дела, подтверждающие позицию истца и нарушение его прав;
• указываются требования заявителя;
• приводится перечень документов;
• в конце проставляется подпись заявителя либо его представителя.

Если в ходе рассмотрения дела суд придет к выводу о возможности выдела в натуре доли в жилом помещении, то после вступления судебного акта в законную силу заявитель сможет зарегистрировать свое право на объект недвижимости в Росреестре.

Что можно делать с полученной долей?

Процедура оформления выдела достаточно подробно регламентирована нормами действующего законодательства РФ, однако не всегда понятно, какие преимущества или недостатки характерны для него. Попробуем разобраться в этом:

1. Возможность совершения любых юридически значимых действий в отношении выделенного имущества – одна из самых распространенных причин выделения долей. Если выделить долю в квартире для продажи — не такой и сложный процесс, то вот сама процедура отчуждения имущества достаточно хлопотная, поскольку собственнику будет нужно соблюсти правило о преимущественной покупке доли другими собственниками помещения.
2. Дарение доли происходит без соблюдения вышеназванного требования, но сделка будет подлежать нотариальному удостоверению.
3. После выдела гражданин самостоятельно решает вопросы в отношении своего имущества, он может осуществлять различные реконструкции или капитальный ремонт.

Важно: получение согласия всех собственников на проведение различных мероприятий в отношении выделенного имущества не требуется.

Чем отличается выдел доли от раздела?

В ГК РФ в отношении общей собственности применяются два понятия — выдел долей и раздел имущества. Отличие между ними сводится лишь к тому, что при выделении доли одного собственника другие не утрачивают права общей собственности, а при разделе — она перестает существовать совсем.

В завершение рассматриваемой темы необходимо сказать о том, что выделение доли в квартире в натуре практически невозможно. При этом такие споры лучше всего решать «мирным» путем. И только лишь при отсутствии согласия всех собственников стоит обращаться в суд.